Das neue Gesetz zur Regulierung des Mietwohnungsmarkts in Berlin

Hintergrund

Nach langem politischen Streit hat das Abgeordnetenhaus von Berlin am 30.01.2020 das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ für das Land Berlin beschlossen. Es soll auf die Marktentwicklung Einfluss nehmen, um die Bezahlbarkeit von Wohnraum bis zu einer Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu sichern. 

Wesentliche Regelungen

Das nicht für Neubauten geltende Gesetz sieht zunächst einen Mietenstopp vor (§ 3 des Gesetzes). Danach ist eine Miete verboten, die die am 18.06.2019 (sog. „Stichtag“) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Die Höchstwerte erhöhen sich ab dem 01.01.2022 jährlich um die Inflationsrate, jedoch maximal um 1,3 %. 

Der Mietenstopp wird flankiert durch Mietobergrenzen für Wiedervermietung oder erstmalige Vermietung (§ 4 des Gesetzes), also um einen „Mietendeckel“ für Neuvermietungsmieten. Die Obergrenzen bemessen sich anhand der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung und ihrer Ausstattung (§ 6 des Gesetzes). Die höchstzulässige Miete pro m² reicht von EUR 3,92 bis zu EUR 9,80. Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sie sich um EUR 1,00. Eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung ist bis EUR 1,00 pro Quadratmeter zulässig (§ 7 des Gesetzes). Eine Differenzierung nach der Lage des Wohnraums sieht das Gesetz insoweit nicht vor. 

Nach dem „Mietendeckel“ für Bestandsmieten ist eine Miete überhöht, die die nach Berücksichtigung der Wohnlage höchstzulässige Miete um mehr als 20 % überschreitet und nicht genehmigt worden ist (§ 5 des Gesetzes). Auf die Wohnlage (einfach / mittel / gut) kommt es somit nur hier an. Eine überhöhte Miete ist verboten. Es ist damit dem Mieter aufgegeben, sich zivilgerichtlich um die Zulässigkeit seiner Miete zu kümmern. Die zuständige Senatsverwaltung überwacht die Einhaltung des Verbots. Der „Mietendeckel“ für Bestandsmieten tritt erst neun Monate nach Verkündung des Gesetzes in Kraft. 

Eine höhere Miete kann zur Vermeidung unbilliger Härten genehmigt werden (§ 8 des Gesetzes). Hierfür ist die Investitionsbank Berlin zuständig. Die Möglichkeit einer im Einzelfall höheren Miete wird durch die Möglichkeit eines Mietzuschusses für den betroffenen Mieter ergänzt (§ 9 des Gesetzes). 
    
Das Gesetz sieht schließlich Ordnungswidrigkeiten vor, insbesondere für das Fordern einer unzulässigen Miete. Diese können mit einer Geldbuße bis zu EUR 500.000 geahndet werden (§ 11 des Gesetzes). 

Praxistipp 

Das Gesetz tritt größtenteils am Tag nach seiner Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Der „Mietendeckel“ für Bestandsmieten tritt neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft.  

Zwar ist die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes weiterhin umstritten. Bis zu einer höchstgerichtlichen Klärung vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof bzw. vor dem Bundesverfassungsgericht sollten Vermieter die Regelungen des Gesetzes jedoch befolgen. 

Bereits jetzt sind erste Auswirkungen des Gesetzes auf den Berliner Wohnungsmarkt zu beobachten – wenngleich nicht solche, die mit dem Gesetz bezweckt werden. So haben viele Vermieter ihre Investitionen für den Neubau und für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zurückgefahren. Wie viele Mieter tatsächlich zivilgerichtlich gegen nach dem Gesetz unzulässige Mieten vorgehen und welche Rolle die Berliner Verwaltung bei der Durchsetzung des Gesetzes einnehmen wird, bleibt abzuwarten. Die Berliner Verwaltung wird auf viele offene Fragen eine praxistaugliche Antwort finden müssen.

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