Home / Veröffentlichungen / Die Zukunft der Share Deals bei Grundstückstransaktionen...

Die Zukunft der Share Deals bei Grundstückstransaktionen – Pläne für eine Gesetzesänderung

Update Real Estate & Public 09/2018

September 2018

Pläne für eine Gesetzesänderung

Die Veräußerung von Immobilien im Wege der Veräußerung der Gesellschaft, die die Immobilie hält (Share Deal), und die damit verbundenen grunderwerbsteuerlichen Vorteile werden von der Politik seit langem kritisch gesehen. Die Länderfinanzminister haben sich am 21.06.2018 u. a. auf folgende Maßnahmen verständigt, um Share Deals entgegenzuwirken:

  • Erweiterung des Besteuerungstatbestandes des „Gesellschafterwechsels“ zu KapitalgesellschafteDerzeit unterliegt ein Gesellschafterwechsel zu grundstücksbesitzenden Personengesellschaften der Grunderwerbsteuer, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Dieser Besteuerungstatbestand soll nun auch für Kapitalgesellschaften eingeführt werden. Somit würden sogenannte „Club Deals“, also gemeinsame Investitionen mehrerer Anleger in Immobilienkapitalgesellschaften, die zusammengenommen 100 Prozent der Anteile erwerben, nicht mehr ausreichen, um Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Vielmehr müsste zukünftig auch bei Kapitalgesellschaften zwingend ein „Altgesellschafter“ eine Minderheitsbeteiligung (nach den veröffentlichten Plänen einen Anteil von mehr als 10 Prozent für mehr als zehn Jahre) halten, um einen steuerpflichtigen Gesellschafterwechsel zu vermeiden.
  • 90 Prozent als neue maßgebliche BeteiligungshöheShare Deals, die (indirekt) deutschen Grundbesitz betreffen, werden derzeit mit Grunderwerbsteuer belegt, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft vereinigt werden (Anteilsvereinigung) oder eine entsprechende Übertragung von Personengesellschaftsanteilen auf neue Gesellschafter stattfindet (Gesellschafterwechsel). Die insoweit maßgebliche Beteiligungshöhe soll nun auf mindestens 90 Prozent der Anteile gesenkt werden. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer soll dennoch der gesamte Grundbesitzwert bleiben. Dem Vernehmen nach will der Gesetzgeber ferner verhindern, dass bislang zu 94,9 Prozent vereinigte Anteile nach einer Absenkung der relevanten Grenze (auf 90 Prozent) grunderwerbsteuerneutral auf 100 Prozent aufgestockt werden können. 
  • Verlängerung der Fristen von fünf auf zehn JahreDie derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn Jahre verlängert werden. Dies hat u. a. Bedeutung für den Gesellschafterwechsel, bei dem bislang ein Übergang der Anteile am Gesellschaftsvermögen einer Personengesellschaft zu 95 Prozent innerhalb von fünf Jahren besteuert wird. Aber auch Haltefristen, deren Einhaltung für die Anwendung für Steuerbefreiungen maßgeblich ist, wären voraussichtlich betroffen.

Angesichts der intensiven Diskussion auf verschiedenen politischen Ebenen ist damit zu rechnen, dass diese Planungen tatsächlich durch den Gesetzgeber umgesetzt werden. Es wird darüber spekuliert, dass der Vertrauensschutz in die bestehende Rechtslage bereits durch die Pressemitteilung vom 21.06.2018 zerstört und mit entsprechenden Rückwirkungen zu rechnen sein könnte. Obgleich ein solches Vorgehen des Gesetzgebers nicht ausgeschlossen ist, erscheint es aus verfassungsrechtlichen Gründen als wahrscheinlich, dass frühestens die Veröffentlichung eines Gesetzesentwurfs als Stichtag für die Anwendung diese Änderungen herangezogen wird.

Praxistipp

Die geplanten Änderungen sollten bei aktuellen Share-Deal-Projekten berücksichtigt werden.

Dieser Artikel ist Teil des Update Real Estate & Public, das Sie hier abonnieren können.

Autoren

Tobias Schneider
Tobias Schneider, Dipl.-Finanzwirt (FH)
Partner
Stuttgart