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Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Der Bundesrat hat am 20.12.2019 einen weitreichenden Gesetzesentwurf zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht verabschiedet. Dieser zielt vor allem auf eine Beschränkung der Kündigung langfristiger Gewerbemietverträge wegen eines Schriftformmangels ab.

Hintergrund

Bereits seit einigen Jahren stehen die Auswirkungen der sog. Schriftformklausel des § 550 BGB in der Kritik. Diese sieht vor, dass Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich, mit der gesetzlichen Frist – bei Gewerberaummietverhältnissen von sechs Monaten zum Quartalsende –, kündbar sind. Folglich können Mietverträge – obwohl die Parteien ursprünglich eine langfristige Bindung angestrebt haben – vorzeitig gekündigt werden. Der Gesetzgeber bezweckte mit dieser Regelung den Schutz des Erwerbers der Immobilie, der im Erwerbsfall kraft Gesetzes in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. Die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung hat in den vergangenen Jahren zu einer vermeintlichen Zweckentfremdung des § 550 BGB geführt und für die Immobilienbranche erhebliche Rechts- und Planungsunsicherheiten geschaffen.

Geplante Neuregelungen

Auf Initiative des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen wurde nun ein Gesetzesentwurf (Bundesrats-Drucksache 469/19 vom 20.12.2019) beschlossen, der das Kündigungsrecht reformieren und die Schriftformklausel wieder auf den Schutzzweck reduzieren soll, den sie nach dem Willen des historischen Gesetzgebers eigentlich erfüllen sollte. Der Gesetzesentwurf beinhaltet die folgenden Punkte:

1. Kündigungsrecht gilt nur für den Erwerber

Das Kündigungsrecht wegen eines Schriftformverstoßes soll künftig nur noch dem Erwerber einer Immobilie zustehen. Diese Regelung wird unter Aufhebung des bisherigen § 550 BGB in einen neu zu schaffenden § 566 Abs. 3 BGB verlagert. Dem Mieter sowie dem ursprünglichen Vermieter steht somit kein schriftformbedingtes Kündigungsrecht mehr zu.

2. Befristung des Kündigungsrechts 

Das Kündigungsrecht aufgrund eines Schriftformverstoßes kann nur innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbers von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung ausgeübt werden. Dadurch soll verhindert werden, dass der Mieter während der gesamten restlichen Festlaufzeit eine Kündigung durch den Erwerber befürchten muss.

3. Keine Kündigung bei nachträglichen Verstößen

Eine Kündigung aufgrund von Schriftformverstößen, die nach dem Erwerb der Immobilie erfolgt sind, ist ausgeschlossen. 

4. Widerspruchsrecht des Mieters

Dem Mieter steht innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Kündigung das Recht zu, dieser zu widersprechen. Zudem muss er sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklären.

5. Anwendbarkeit auf Bestandsverträge

Die neuen Regelungen sollen laut dem Gesetzesentwurf des Bundesrats auch für alle bereits bestehenden Mietverhältnisse gelten, bezüglich derer bei Inkrafttreten des Änderungsgesetzes noch keine schriftformbedingte Kündigung zugegangen ist. Auf diese Weise soll die Zahl an Fällen, in denen eine Schriftformkündigung nach derzeitigem Recht zulässig wäre, möglichst klein gehalten werden.

Praxistipp

Es bleibt abzuwarten, ob die geplanten Änderungen tatsächlich umgesetzt werden. Bei Redaktionsschluss hatte die Bundesregierung den Gesetzesentwurf als zu weitgehend angesehen (Stellungnahme vom 11.02.2020, Vorabfassung der Bundestags-Drucksache 19/17034), aber eine eigene Prüfung angekündigt, wie die Planungssicherheit für die Laufzeit von Gewerberaummietverträgen verbessert werden kann. 

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Autoren

Maximilian Geisendörfer
Maximilian Geisendörfer, LL.B.
Consultant
Köln