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Gewerbesteuer – erweiterte Kürzung bei Grundstücksunternehmen

Update Real Estate & Public 09/2020

September 2020

Hintergrund

Für Immobilienunternehmen spielt die sog. erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG) eine wichtige Rolle, um Gewerbesteuerbelastungen zu vermeiden. Die Inanspruchnahme dieser Steuerbegünstigung ist in der Praxis häufig problematisch, weil eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen regelmäßig zur Versagung der Steuerbegünstigung führt. Wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung zur (nicht gewollten) Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen enthält, kann sich dieses Problem lange nach Abschluss des Mietvertrags stellen, wenn das Finanzamt im Rahmen einer Betriebsprüfung feststellt, dass Betriebsvorrichtungen zum Mietgegenstand gehören und dadurch sämtliche Einnahmen des Vermieters der Gewerbesteuer unterworfen werden.

Die Entscheidung

Der Entscheidung (BFH, Urteil vom 28.11.2019 – III R 34/17) lag der Sachverhalt zugrunde, dass ein Immobilienunternehmen (Vermieter) einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude abgeschlossen hatte. Ausweislich des Mietvertrags sollten Betriebsvorrichtungen ausdrücklich weder erworben noch vermietet werden, sondern im wirtschaftlichen Eigentum des Mieters verbleiben, der vom Vermieter auch mit der Ausführung der Bauleistungen beauftragt war. Um sicherzustellen, dass der Mieter wirtschaftlicher Eigentümer wird, hatten die Parteien vereinbart, dass die Investitionskosten für Betriebsvorrichtungen ausschließlich und unmittelbar vom Mieter getragen werden und nicht in die Mietberechnung eingehen sollen. Die Absicht der Nichtvermietung von Betriebsvorrichtungen ergab sich neben dem ausdrücklichen Wortlaut des Mietvertrags auch aus der Korrespondenz zwischen Vermieter und Mieter. Dieses Konzept hielten die Parteien jedoch während der Bauphase nicht vollständig ein, sodass letztendlich doch Aufwendungen für Betriebsvorrichtungen vom Vermieter wirtschaftlich getragen wurden und somit auch in die Mietberechnung auf Basis der Gesamtinvestitionskosten Eingang fanden. 

Das Hessische FG hatte aufgrund dieser Sachverhaltskonstellation eine schädliche faktische Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen angenommen und versagte daher dem Vermieter die erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen. Der BFH stellte hierzu nun weitergehende Überlegungen an: 

  • Während das FG dem Mietvertrag und dem darin geregelten Ausschluss der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen praktisch keine Bedeutung beigemessen hat, betont der BFH, dass die Herausnahme von Betriebsvorrichtungen aus dem Mietgegenstand nach § 535 BGB zivilrechtlich wirksam und damit auch steuerrechtlich zu beachten sei. Wesentlich sei, dass die Vertragsparteien ihren Willen zur Nichtvermietung von Betriebsvorrichtungen bzw. zur Nichtanschaffung durch die Vermieter vertraglich dokumentiert hatten. 
  • Ebenfalls verneint der BFH ausdrücklich das Vorliegen eines Scheingeschäfts, das für steuerliche Zwecke unbeachtlich wäre (§ 41 Abs. 2 AO). Gegen ein Scheingeschäft spreche insbesondere das Bemühen der Parteien um eine entsprechende gesonderte Handhabung der Aufwendungen für Betriebsvorrichtungen. 
  • Der BFH hat das Verfahren an das FG zurückverwiesen, das nun klären soll, ob in der mangelnden Umsetzung der gesonderten Behandlung der Aufwendungen für die Betriebsvorrichtungen eine Vertragsänderung zu sehen ist. 

Praxistipp

Die Ausführungen des BFH sind hilfreich, wenn es darum geht, gegen eine vermeintliche faktische Mitvermietung von schädlichen Betriebsvorrichtungen gegenüber der Finanzverwaltung zu argumentieren. Ist im Mietvertrag eindeutig festgehalten, dass es nicht dem Willen der Vertragsparteien entspricht, Betriebsvorrichtungen im steuerlichen Sinne zu vermieten (und wurde dennoch die eine oder andere Betriebsvorrichtung mitüberlassen), sollte versucht werden darzulegen, dass Letzteres nicht mit Wissen und Wollen der Vertragsparteien geschah. 

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Autoren

Tobias Schneider
Tobias Schneider, Dipl.-Finanzwirt (FH)
Partner
Stuttgart