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Gliederung eines Mischgebietes durch Ausschluss von Wohnnutzung

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Hintergrund

Der Antragsteller (AS) wendet sich im Wege eines Normenkontrollverfahrens gegen einen von der Antragsgegnerin (AG) erlassenen Bebauungsplan. 

Das Plangebiet grenzt im Norden, Westen und Süden an Gewerbegebiete und im Osten überwiegend an landwirtschaftliche Flächen. Das Plangebiet ist in ein (unbebautes) Gewerbegebiet im Norden und ein Mischgebiet mit bereits vorhandener, einer Splittersiedlung ähnelnden ungenehmigten Wohn- und Gewerbebebauung im Süden unterteilt. Auf ca. 20 % des Mischgebiets wird eine Wohnnutzung ausgeschlossen. Die AG begründet dies mit der Nähe zu einem bestehenden Gewerbegebiet und der dort vorhandenen Lärmvorbelastung. 

Der AS ist Eigentümer eines Grundstücks in einem Teil des Mischgebietes, in dem Wohnnutzung unzulässig ist. Er macht geltend, die Festsetzung des südlichen Plangebiets als Mischgebiet mit Ausschluss von Wohnnutzung sei rechtswidrig. Der Antrag hatte keinen Erfolg. 

Die Entscheidung

Der Bayerische VGH, Urteil vom 24.09.2019 – 1 N 16.2379, hält die von der AG getroffenen Festsetzungen für rechtmäßig. 

Die Bauleitplanung sei städtebaulich erforderlich. Denn aus der Begründung des Bebauungsplans ergebe sich das städtebauliche Ziel, die vorhandene Splittersiedlung städtebaulich zu ordnen und funktionsgerecht weiterzuentwickeln. Es schade auch nicht, dass die AG die bisher im Außenbereich gelegene ungenehmigte Wohn- und Gewerbebebauung planungsrechtlich sichern wollte. Eine Gemeinde dürfe auch städtebauliche Ziele verfolgen, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen. 

Ferner hält der Bayerische VGH die allgemeine Zweckbestimmung des Mischgebiets für gewahrt. Ein Mischgebiet sei von einer qualitativen und quantitativen Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe geprägt. Dies schließe nicht aus, dass Mischgebiete auch nach ihren Hauptnutzungsarten gegliedert werden. Insbesondere komme eine Gliederung des Mischgebiets durch einen teilweisen Ausschluss der Wohnnutzung in Betracht, wenn es nur um einen Randstreifen in Grundstückstiefe als „Pufferzone“ zu einem angrenzenden Gewerbegebiet gehe. Hier habe die AG mit der von der Planung erkennbar verfolgten Konzeption einen Übergangsbereich zu dem im Westen anschließenden Gewerbebereich schaffen wollen. Dem liege eine schalltechnische Untersuchung zugrunde, wonach wegen der vorgegebenen Geräuschbelastung durch das Gewerbegebiet die Orientierungswerte für ein Mischgebiet überschritten werden. Das gegliederte Baugebiet wahre auch deshalb seinen planerischen Gebietscharakter, da der Ausschluss der Wohnnutzung nur in ca. 20 % des Mischgebiets gelte. Für die übrige Fläche sei das für ein Mischgebiet charakteristische Nebeneinander von Wohnen und nicht störendem Gewerbe weiter möglich. 

Praxistipp

Das Urteil unterstreicht die gemeindlichen Möglichkeiten, ihr städtebauliches Konzept durch die Feingliederung von Baugebieten zu verwirklichen. Es zeigt auch die Bedeutung bereits vorhandener Nutzungen und der daraus folgenden Beschränkungen. Zwar ist fraglich, ob das Urteil ohne Weiteres auf andere Baugebiete übertragbar ist. Die wesentlichen Grundsätze gelten indes allgemein. Strebt ein potentieller Planbetroffener eine bestimmte Nutzung an, sollte er daher möglichst früh und umfassend von den Beteiligungsmöglichkeiten in Bebauungsplanverfahren Gebrauch machen.

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Autoren

Julius Städele
Dr. Julius Städele, LL.M. (Cambridge)
Senior Associate
Berlin