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Grenzen des Eintritts des Grundstückserwerbers in den Mietvertrag

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Hintergrund

„Kauf bricht nicht Miete“ lautet ein bekannter Rechtssatz zum Schutz des Mieters (§ 566 BGB). Er besagt, dass bei Veräußerung einer Immobilie der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das bestehende Mietverhältnis eintritt, dieses also übernehmen muss. Indes wird dieser Rechtssatz oft überschätzt. So kann § 566 BGB beispielsweise unanwendbar sein, wenn der Verkäufer einer Immobilie nicht zugleich auch der Vermieter ist oder wenn der Mietgegenstand dem Mieter zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht übergeben worden war. Vor allem erfasst aber § 566 BGB auch nicht zwingend alles, was die Parteien im Mietvertrag geregelt haben, wie der BGH und das OLG Jena jüngst deutlich gemacht haben.

Die Entscheidungen

Die BGH-Entscheidung (Urteil vom 04.09.2019 – XII ZR 52/18) betraf drei ehemals einheitlich genutzte Grundstücke, von denen eines an einen Dritten veräußert wurde. Als Mietgegenstand waren im Mietvertrag nur Flächen auf den beiden nicht veräußerten Flurstücken ausgewiesen. Teilflächen des veräußerten Flurstücks sollte der Mieter aber vertraglich zur Anlieferung nutzen dürfen, ohne dass insoweit jedoch eine „exklusive Anlieferungssituation“ vorgesehen war. Der BGH sah darin lediglich ein besitzloses Mitbenutzungsrecht und lehnte einen Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis ab. § 566 BGB setze einen äußerlich erkennbaren (Mit-)Besitz des Mieters an der fraglichen Fläche voraus, an dem es hier fehle. 

Das OLG Jena (Urteil vom 30.08.2019 – 4 U 858/18) hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem sich Mieter und Vermieter auf eine vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses gegen Zahlung einer Ablöse an den Mieter geeinigt und dies in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten hatten. Nach Abschluss des Nachtrages, aber vor dem vorgezogenen Mietende, veräußerte der Vermieter die Immobilie. Das OLG lehnte einen Übergang der Ablöseverpflichtung auf den Erwerber ab. Weder sei die Ablösepflicht als mietvertraglich zu qualifizieren, noch stünde sie in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag. Denn die Ablöse bezwecke hier gerade nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses, sondern trete als Entschädigung ersatzweise an seine Stelle. Ein solcher bloß wirtschaftlicher Zusammenhang reiche ebenso wenig aus wie der Umstand, dass die strittige Regelung in einem Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart wurde. Die Pflicht zur Zahlung der Ablöse verblieb daher beim bisherigen Vermieter und ging nicht auf den Erwerber über. 

Praxistipp

Beide Entscheidungen zeigen, dass keineswegs sämtliche mietvertragliche Regelungen nach § 566 BGB auf den Erwerber einer vermieteten Immobilie übergehen. Das kann nicht nur Ablöseansprüche oder Rechte des Mieters an gemeinschaftlich genutzten Flächen betreffen, sondern auch Klauseln zu Mieterdienstbarkeiten. Weil diese gerade eine vom Mietvertrag unabhängige Absicherung des Nutzungsrechts bezwecken, zählen sie ebenfalls meist nicht zu den nach § 566 BGB übergehenden Rechten und Pflichten. 

Aus Mietersicht ist es daher sinnvoll, den Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich dazu zu verpflichten, solche Rechte und Pflichten im Veräußerungsfall vertraglich auf den Erwerber zu übertragen. Weil auch der Grundstücksveräußerer ein erhebliches Interesse daran hat, solche Verpflichtungen an den Erwerber weiterzugeben, enthalten Grundstückskaufverträge zumeist eine entsprechende Regelung. Sie fehlt dagegen bei einem Eigentumserwerb ohne Vertrag, z. B. durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung, sodass hier besondere Aufmerksamkeit geboten ist.

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Autoren

Hans Fabian Kiderlen
Dr. Hans Fabian Kiderlen
Counsel
Hamburg