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Kein vollständiger Kündigungsschutz für den Untermieter bei karitativer Untervermietung

Update Real Estate & Public 09/2020

September 2020

Mit Beschluss vom 10.01.2020 – 1 BvR 2130/18 – hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Verfassungsbeschwerde gegen ein Urteil des Kammergerichts (KG) nicht zur Entscheidung angenommen wird. Die Begründung enthält wichtige Aspekte zum mietrechtlichen Kündigungsschutz.

Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde. Eine gemeinnützige GmbH vermietete Mietflächen als Wohnungen zu karitativen Zwecken an von ihr betreute Personen unter. Nach einem Eigentümerwechsel kündigte der neue Eigentümer der Untervermieterin und dem Untermieter ordentlich und klagte auf Räumung. Das KG legte den Hauptmietvertrag dahingehend aus, dass die Vertragsparteien die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht hatten vereinbaren wollen. Die Untervermieterin sei nicht schutzbedürftig, weil sie das Untermietverhältnis nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen könne. Das KG verurteilte in der Folge die Untervermieterin und den Untermieter als Gesamtschuldner zur Räumung. Dagegen richtet sich die Verfassungsbeschwerde, welche die Verletzung der Berufsfreiheit (Art. 12 GG) der GmbH und des allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatzes (Art. 3 GG) des Untermieters rügt. Beides überzeugte das Bundesverfassungsgericht nicht. 

Gründe

Die Verfassungsbeschwerde wurde nicht zur Entscheidung angenommen, weil ihr weder eine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zukommt noch eine Grundrechtsverletzung ausreichend dargelegt wurde. 

Die Annahme einer Verletzung der Berufsfreiheit der gemeinnützigen GmbH durch gesetzliche Regelungen zum (fehlenden) Kündigungsschutz ist abzulehnen. Der fehlende gesetzliche Kündigungsschutz schließt eine Untervermietung von Wohnraum nicht aus, insbesondere hätte der fehlende Kündigungsschutz durch eine privatrechtliche Vereinbarung einer Kündigungsbeschränkung kompensiert werden können. Auch die gerichtliche Auslegung des Hauptmietvertrags dahingehend, dass Kündigungsschutzvorschriften nicht vereinbart wurden, stellt keine Verletzung der Berufsfreiheit dar. Der dafür notwendige unmittelbare Bezug zur Berufstätigkeit oder zumindest eine objektiv berufsregelnde Tendenz fehlt.

Die Verletzung des allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatzes ist nicht ausreichend dargelegt, wenn sich die Darlegung nicht mit den durch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Maßstäben auseinandersetzt. Vorliegend gilt, dass dem Untermieter nicht in jedem Fall ein Kündigungsschutz in einem Umfang zukommt, den ein Mieter hat, der direkt vom Eigentümer mietet. Ein solcher Schutz ist nur bei Besonderheiten im Verhältnis zwischen Untermieter und Zwischenmieter sowie im Falle des Interesses des Hauptvermieters an der späteren Untervermietung geboten. Letzteres wäre zu bejahen, wenn er die Wohnung errichtet oder erworben hat, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen, und weiß, dass der Mieter sie als Wohnung untervermieten will (BVerfG, Beschluss vom 11.06.1991 – 1 BvR 538/90). Zu diesen Maßstäben äußerte sich der Beschwerdeführer nicht ausreichend und aus den Umständen ist ein eigenes Interesse des Vermieters nicht erkennbar.

Bedeutung für die Praxis

Mit diesem Beschluss hebt das Bundesverfassungsgericht die bereits geltenden Maßstäbe für den Kündigungsschutz im Falle der Untervermietung hervor. Zuvor hatte der BGH schon die (entsprechende) Anwendung der Kündigungsschutzvorschriften gegenüber dem Untermieter eines gemeinnützigen Vereins abgelehnt (BGH, Urteil vom 03.07.1996 – VIII ZR 278/95). Die Untervermietung durch den gemeinnützigen Verein wie auch durch die karitative GmbH ist nicht mit der gewerblichen Zwischenvermietung gleichzusetzen, bei der der Untermieter vollen Kündigungsschutz genießt (BVerfG, Beschluss vom 11.06.1991 – 1 BvR 538/90), denn die Parteien verfolgen unterschiedliche Zwecke. Um dem Schutzbedürfnis ihrer Untermieter gerecht zu werden, können die Untervermieter aber kündigungsschützende Regelungen in den Hauptmietvertrag aufnehmen. 

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Autoren

Fabian Vieregge
Associate
Köln