Mietmangel wegen zu hoher Raumtemperaturen – Umfang der Darlegung

Hintergrund

Der Klimawandel und der damit einhergehende Temperaturanstieg beschäftigen zunehmend auch die Justiz. So hatte das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 12.09.2019 – 24 U 197/18) über die Frage zu entscheiden, welche Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters zu stellen sind, der in den Sommermonaten eine Mietminderung wegen zu hoher Temperaturen in seinen Mieträumen geltend macht.

Die Beklagten hatten vom Kläger Ladenflächen angemietet, die über eine Lüftungsanlage gekühlt wurden. Im Mai 2016 traten Störungen an der Anlage auf, weshalb bis April 2017 keine Kühlung erfolgte. Die Beklagten minderten die Miete für die Monate Mai 2016 bis einschließlich Dezember 2016, teils rückwirkend, um bis zu 35 %. Nachdem ein Mietrückstand von über zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Kläger das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 BGB fristlos und verklagte die Mieter auf Herausgabe der Mietsache und Zahlung der Mietrückstände. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und argumentierten, sie seien zur Mietminderung berechtigt gewesen, da die Innentemperatur im Zeitraum von Mai bis September 2016 „bei 30 °C bis über 40 °C“ gelegen habe und die Mieträume dadurch nur eingeschränkt nutzbar waren. An zwei Tagen musste der Laden wegen der großen Hitzeentwicklung sogar geschlossen werden.

Die Entscheidung

Das OLG Düsseldorf gab dem Kläger Recht. Zwar können zu hohe Innentemperaturen der Mietsache grundsätzlich einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellen, wenn diese den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume einschränken oder verhindern. Ab welchen Innentemperaturen von einem Mietmangel auszugehen ist, werde in der Rechtsprechung aber uneinheitlich beantwortet. Teilweise werde ein Mangel angenommen, wenn eine „Wohlfühltemperatur“ von 26 °C überstiegen wird, andere Gerichte nehmen einen Mangel an, wenn bei Außentemperaturen von über 32 °C die Innentemperatur nicht mindestens 6 °C niedriger als die Außentemperatur ist. In jedem Fall sei zur Erfüllung der Darlegungslast des Mieters aber erforderlich, dass neben der Innentemperatur auch stets die Außentemperatur dokumentiert werde. Andernfalls würde das Risiko einer Gebrauchsbeeinträchtigung im Hinblick auf die Klimaerwärmung allein dem Vermieter überbürdet. Denn bei den teils sehr hohen Außentemperaturen der letzten Sommer lasse sich auch bei mangelfrei errichteten Gebäuden eine Innentemperatur von über 26 °C kaum vermeiden.

Die Beklagten sind ihrer Darlegungslast mit der pauschalen Behauptung, die Innentemperaturen haben bis über 40 °C betragen, nicht nachgekommen. Weder haben die Beklagten dargelegt, an welchen Tagen und zu welchen Tageszeiten welche Innentemperaturen gemessen wurden, noch haben sie die Außentemperaturen dokumentiert. Außerdem sei das Minderungsrecht auf den Zeitraum beschränkt, in dem tatsächlich eine Gebrauchsbeeinträchtigung vorliege. Die von den Mietern vorgenommenen rückwirkenden Mietminderungen seien daher unzulässig.

Praxistipp

Das OLG Düsseldorf hat letztlich offengelassen, ob der Mieter zur Erfüllung seiner Darlegungslast ein tagebuchähnliches Wärmeprotokoll erstellen muss oder ob eine Dokumentation der erreichten Innen- und Außentemperaturen nebst Angabe der den Messungen zugrunde liegenden Tageszeit und Zeitdauer ausreicht. Da diese Frage höchstrichterlich noch nicht geklärt ist, sollten hohe Raumtemperaturen zur Darlegung eines Mietmangels vom Mieter möglichst umfassend und stets mit Angabe der jeweiligen Außentemperatur dokumentiert werden.

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