Reichweite eines kaufvertraglichen Haftungsausschlusses bei floskelhaften Angaben im Verkaufsexposé

Hintergrund

Grundstückskaufverträge enthalten häufig Haftungsausschlüsse für Mängel. Diese greifen jedoch nicht für solche Sachverhalte, die Gegenstand einer Beschaffenheitsgarantie oder -vereinbarung sind. Fraglich ist insoweit, ob auch Angaben in einem Verkaufsexposé, die nicht zugleich Inhalt des Vertrages selbst sind, eine Beschaffenheitsgarantie oder -vereinbarung darstellen können.

Diese Frage lag auch dem Beschluss des OLG Dresden vom 17.03.2020 – 4 U 2183/19 – zugrunde. Zwischen den Parteien des Rechtsstreits besteht ein Kaufvertrag über ein mit einem Wohngebäude bebautes Grundstück unter Ausschluss jeglicher Haftung. Der Vertrag enthält keine Vereinbarungen oder Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit, sondern allein den Hinweis, dass das Gebäude sanierungsbedürftig ist. Vor Vertragsschluss hatten die Verkäufer ein von einem Makler erstelltes Exposé übergeben, in dem es u. a. hieß, dass das Gebäude „mit wenigen Handgriffen“ bereit sei, „neue Besitzer zu beherbergen“ und sich zudem ein Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten fand, jedoch ohne nähere Erläuterungen.

Nach Übergabe begehrten die Kläger Schadensersatz wegen erforderlicher Sanierungsarbeiten.

Die Entscheidung

Nachdem das LG die Klage abgewiesen hatte, wies das OLG Dresden in seinem Beschluss die klägerseits eingelegte Berufung zurück.

Zur Begründung führte es aus, dass den Klägern aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses kein Schadensersatz zustehe, da zum Zustand des Gebäudes weder eine Beschaffenheitsgarantie noch eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliege. Der Hinweis im Exposé, das Gebäude sei „mit wenigen Handgriffen“ bereit, „neue Besitzer zu beherbergen“, reiche zur Annahme einer Beschaffenheitsgarantie bzw. Beschaffenheitsvereinbarung nicht aus, da es sich insofern nur um eine allgemeine, floskelhafte Anpreisung ohne bestimmbaren Aussagegehalt handele. 

Zwar können grundsätzlich auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers und insbesondere Angaben in einem Exposé gem. § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB zur Bestimmung der Beschaffenheit herangezogen werden. Dies würde indes ebenfalls voraussetzen, dass die Angaben hinreichend bestimmt sind. Insoweit wies das OLG darauf hin, dass das fragliche Exposé gerade keine hinreichende Beschreibung des Gebäudes enthalte, da es an näher konkretisierten Angaben zum Renovierungsbedarf fehle.

Anzumerken ist jedoch, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung solche einseitigen öffentlichen Äußerungen der Verkäuferseite im Gegensatz zu von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Beschaffenheitsgarantien bzw. getroffenen Beschaffenheitsvereinbarungen ohnehin von einem Haftungsausschluss umfasst sind, sodass die Verkäufer hier auch bei Vorliegen hinreichend bestimmter öffentlicher Äußerungen gerade nicht gehaftet hätten. 

Praxistipp

Immobilienkäufer sollten bei der Vereinbarung eines Haftungsausschlusses sicherstellen, dass die für sie wesentlichen Eigenschaften des Gebäudes hinreichend konkret in einer Beschaffenheitsgarantie oder -vereinbarung fixiert werden, da in diesem Fall ein solcher Ausschluss nicht greift. Aus Verkäufersicht ist genau darauf zu achten, welche Angaben zum Kaufgegenstand zum Inhalt einer Beschaffenheitsgarantie oder Beschaffenheitsvereinbarung gemacht werden, da sodann eine Berufung auf den vertraglichen Haftungsausschluss ausscheidet. 

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