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Verfügungsgrund für den Räumungsanspruch – gilt § 940 a ZPO auch für Gewerberäume?

Update Real Estate & Public 09/2018

September 2018

Hintergrund

Einstweiliger Rechtsschutz lässt sich grundsätzlich nur erlangen, wenn eine besondere Dringlichkeit den Erlass einer einstweiligen Verfügung rechtfertigt. Die Hauptsache darf hingegen im einstweiligen Verfügungsverfahren nicht vorweggenommen werden. Stellt eine Räumungsverfügung eine Vorwegnahme der Hauptsache dar, die dem Antragsteller den einstweiligen Rechtsschutz verwehrt? Das OLG München musste sich mit dieser Frage auseinandersetzen. Die Mieterin eines Gewerberaumes hatte trotz fristloser Kündigung und rechtshängigem Räumungsverfahren einen Untermietvertrag mit einem Dritten abgeschlossen und ihm die Mieträume überlassen. Die Vermieterin, die bereits die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung betrieb, beantragte deswegen gegen die Untermieterin eine einstweilige Verfügung auf Räumung. Das Landgericht wies den Antrag mangels Verfügungsgrund zurück. Hiergegen richtete sich die sofortige Beschwerde der Antragstellerin.

Die Entscheidung

Das OLG München (Beschl. v. 12.12.2017 – 32 W 1939 / 17) gab der sofortigen Beschwerde statt und änderte den Beschluss des Landgerichtes dahingehend ab, dass der Antragsgegnerin geboten wurde, die untergemieteten Räumlichkeiten herauszugeben.

Nach Ansicht des OLG liegen zwar die Tatbestandsmerkmale „Abwendung wesentlicher Nachteile“ und „Verhinderung drohender Gewalt“ des § 940 ZPO nicht vor; das OLG erkennt aber „andere Gründe“, die einen Verfügungsgrund nach § 940 ZPO darstellen und so den Erlass der einstweiligen Verfügung rechtfertigen. In concreto stellt das Gericht auf eine „besondere Dringlichkeit aufgrund der gesetzlichen Wertung des § 940 a Abs. 2 ZPO und einer Abwägung der beiderseitigen Interessen“ ab.

Gem. § 940 Abs. 1 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden. Nach Abs. 2 darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung hingegen auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

Es entspricht allgemeiner Meinung, dass § 940 a ZPO auf Gewerberaum weder direkt noch analog anwendbar ist. § 940 a ZPO stellt eine Einschränkung des § 940 ZPO dar, indem im Fall der Räumung von Wohnraum eine einstweilige Verfügung grundsätzlich ausgeschlossen ist. Hiervon formulieren die Absätze zwei und drei wiederum Ausnahmen. Das OLG zieht nun die für die Räumung von Wohnraum kodifizierte Ausnahme im Rahmen des § 940 ZPO heran, indem es ihren Regelungsgehalt dem Tatbestandsmerkmal „andere Gründe“ zuordnet.

Praxistipp

Mit der Subsumption der Regelungstatbestände des § 940 a ZPO (hier Absatz 2) unter das Tatbestandsmerkmal der „anderen Gründe“ im Sinne des § 940 ZPO setzt das OLG die speziell für Wohnraum konzipierten Ausnahmereglungen von ihrer Wertung her auf eine Stufe mit den Tatbeständen des § 940 ZPO („Abwendung wesentlicher Nachteile“ und „Verhinderung drohender Gewalt“). Das OLG Celle vertrat in seinem Beschluss vom 24.11.2014 – 2 W 237 / 14 die gegenteilige Meinung. Im einstweiligen Verfügungsverfahren kommt eine Revision nicht in Betracht, sodass die Praxis mit widersprüchlichen Entscheidungen umgehen muss.

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Autoren

Michael Nauta
Dr. Michael Nauta, Licencié en Droit
Senior Associate
Köln