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Hintergrund
Bei einer „Vermietung vom Reißbrett“ garantiert der Vermieter im Mietvertrag häufig, das noch zu errichtende Mietobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt zu übergeben. Verzögert sich die Fertigstellung und damit der vereinbarte Übergabetermin, stellt sich die Frage, welche Rechte der Mieter hat.
In dem vom OLG Hamburg (Urteil vom 04.03.2019 – 8 U 131/17) entschiedenen Fall war im Mietvertrag neben der Garantie für die Rechtzeitigkeit der Übergabe eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe, die der Vermieter für jeden Tag der Verzögerung zu zahlen hat, vereinbart. Die Mieträume wurden vom Vermieter nicht rechtzeitig übergeben, weshalb der Mieter den Mietvertrag kündigte. Auf die Klage des Vermieters auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung verlangte der Mieter im Wege der Widerklage Zahlung der Vertragsstrafe.
Die Entscheidung
Das OLG Hamburg bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz, die dem Mieter die geltend gemachte Vertragsstrafe zugesprochen hatte. Die verschuldensunabhängige Vertragsstrafenklausel sei auch als allgemeine Geschäftsbedingung des Mieters wirksam: Die Klausel weiche schon nicht von der gesetzlichen Regelung des § 339 BGB ab, jedenfalls widerspreche sie aber nicht deren Leitbild. Nach § 339 BGB wird eine Vertragsstrafe erst verwirkt, wenn der Schuldner mit seiner Leistung in Verzug ist. Verzug setzt nach § 286 Abs. 4 BGB voraus, dass der Schuldner das Unterbleiben der Leistung zu vertreten hat. Zu vertreten hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit, wenn keine strengere Haftung vereinbart ist, wie z. B. im Falle einer Garantie (vgl. § 276 BGB).
Hat der Schuldner wie hier eine Garantie, die per se verschuldensunabhängig ist, für die rechtzeitige Übergabe des Mietobjekts übernommen, hat er die verspätete Übergabe demnach auch dann zu vertreten, wenn weder ihm selbst noch seinen Erfüllungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann. Verzögert sich die Übergabe, ist der Vermieter in Verzug und verwirkt die Vertragsstrafe.
Praxistipp
Die Entscheidung zeigt, wie gefährlich Vertragsstrafenregelungen im Gewerberaummietrecht sein können. Bei der Vertragsstrafe muss die andere Vertragspartei den konkreten Schaden weder darlegen noch beweisen. Wird gleichzeitig eine Garantie übernommen, greift die Haftung zudem verschuldensunabhängig.
Der BGH hat bereits im Jahr 2003 entschieden, dass eine Vertragsstrafe im Gewerberaummietrecht auch formularvertraglich vereinbart werden kann. Anders als im Baurecht muss die Vertragsstrafe auch nicht auf einen Maximalbetrag begrenzt sein. Zu beachten ist, dass die Höhe der verwirkten Strafe in einem angemessenen Verhältnis zum Gewicht des mit ihr geahndeten Verstoßes steht. Andernfalls ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 BGB unwirksam.
Wurden Vertragsstrafenversprechen im Mietvertrag übernommen, sollten sie möglichst spiegelbildlich in die Verträge mit Dritten, etwa Bauverträge, aufgenommen werden, um einen wirtschaftlichen Schaden abzuwenden.
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