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Vorsteuerabzug aus Mietereinbauten

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Hintergrund

Die Entscheidung des BFH (Urteil vom 13.11.2019 – V R 5/18) betrifft einen in der Praxis häufig vorkommenden Sachverhalt: Ein zur Vermietung stehender Bereich war zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch nicht ausgebaut. Vermieter und Mieter kamen überein, dass der Mieter die Arbeiten zum Ausbau der Flächen zu augenärztlichen Praxisräumen im Außenverhältnis beauftragen soll und der Vermieter im Innenverhältnis hierfür die Kosten trägt. Durch die Ausbauleistungen entstanden wesentliche Bestandteile des Grundstücks und als Mietgegenstand waren die Räumlichkeiten in ausgebautem Zustand vertraglich vereinbart. Der Mieter machte aus den Rechnungen über Bauleistungen den Vorsteuerabzug geltend und stellte dem Vermieter die entsprechenden Beträge zuzüglich Umsatzsteuer in Rechnung.

Die Entscheidung

Im Rahmen einer steuerlichen Prüfung wurde nun streitig, ob der Mieter in Bezug auf die beauftragten Bauleistungen den Vorsteuerabzug geltend machen kann. Finanzamt und Finanzgericht verneinten dies (u. a.) mit der Begründung, dass der Mieter keine steuerbare Leistung an den Vermieter erbracht habe und somit ein Vorsteuerabzug aufgrund der beabsichtigten steuerfreien Klinikumsätze beim Mieter ausscheide. Nach dieser Auffassung wäre ein Vorsteuerabzug beim Mieter mangels einer umsatzsteuerpflichtigen Leistung an den Vermieter ausgeschlossen. Auch beim Vermieter wäre hiernach aus der Rechnung des Mieters über die Weiterbelastung der Ausbaukosten mangels einer steuerbaren Leistung kein Vorsteuerabzug möglich. Der Mieter würde hingegen den in der Rechnung an den Vermieter ausgewiesenen Umsatzsteuerbetrag weiterhin schulden, bis ein gesetzlich vorgeschriebenes Rechnungsberichtigungsverfahren durchgeführt ist (§ 14 c [2] UStG). Der BFH stellte nun klar, dass jedenfalls in den Fällen, bei denen mit der Ausbauleistung des Mieters dem Vermieter nicht nur das zivilrechtliche Eigentum an den Ausbauten verschafft wird, sondern dem Vermieter auch ein unmittelbarer und tatsächlich genutzter wirtschaftlicher Vorteil zufließt, auch umsatzsteuerlich eine steuerbare Lieferung an den Vermieter vorliegt. Diese Voraussetzungen lagen nach Auffassung des BFH in dem entschiedenen Fall vor, da der Mieter von vornherein auf sein Wegnahmerecht im Hinblick auf die Einbauten gemäß § 539 Abs. 2 BGB verzichtet hatte. Dem Mieter wurde damit der Vorsteuerabzug zugestanden.

Praxistipp

Wir empfehlen insbesondere in Zweifelsfällen, die beabsichtigte umsatzsteuerliche Behandlung von Zuschüssen zwischen Vermieter und Mieter mietvertraglich zu vereinbaren, um Streitigkeiten (z. B. über das Erfordernis einer Rechnungsstellung) zu vermeiden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass derjenige, der unzutreffend Umsatzsteuer ausweist, obgleich keine steuerbare Leistung erbracht wurde, diese Umsatzsteuer aufgrund des unzutreffenden Ausweises weiterhin schuldet, bis die Rechnung wirksam berichtigt werden kann. Eine umsatzsteuerlich wirksame Berichtigung kann (u. a.) einen Antrag bei den Finanzbehörden voraussetzen. Andererseits kann eine in Rechnung gestellte Umsatzsteuer, der keine umsatzsteuerpflichtige Leistung zugrunde liegt, nicht als Vorsteuer abgezogen werden. Es ist daher bei der umsatzsteuerlichen Beurteilung von vermieterseitigen Zuschüssen an Mieter Vorsicht und Sorgfalt gleichermaßen geboten. 

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Autoren

Tobias Schneider
Tobias Schneider, Dipl.-Finanzwirt (FH)
Partner
Stuttgart