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Wann haben die Parteien eine echte Quadratmetermiete vereinbart?

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Hintergrund

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung können Abweichungen der Mietfläche von mehr als 10 % zu Lasten des Mieters als erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung zur Mietminderung und zur außerordentlichen Kündigung berechtigen. Das OLG Dresden (Urteil vom 10.07.2019 – 5 U 151/19) befasste sich mit der Frage, ob bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete diese Rechtsfolgen auch bereits bei einer geringeren Flächenabweichung eintreten können.

Zwischen dem Mieter (Beklagter) und dem Vermieter (Kläger) bestand ein Gewerberaummietvertrag über Teilflächen eines Gebäudes zur Nutzung als Café. Der Mietvertrag sah in § 1 folgende Regelungen vor: „Die vermietete Fläche beträgt ca. 177 m². Die Mietfläche ist in den als Anlage beigefügten Grundrissen rot markiert.“ Der Mietvertrag sah weiter vor, dass die angegebene Mietfläche für die Berechnung der Kaltmiete als verbindlich und zutreffend zugrunde gelegt wird. Die Miete wurde gestaffelt mit EUR 5,00 pro Quadratmeter und EUR 7,00 pro Quadratmeter angegeben. Der Mieter ließ ein Flächenaufmaß erstellen und kündigte den Mietvertrag infolge einer Flächenabweichung von über 10 % außerordentlich. Der Vermieter wies die Kündigung zurück, da keine Abweichung von mehr als 10 % vorliege, und begehrt mit der Klage die Zahlung rückständiger Mieten.

Die Entscheidung

Das OLG hält eine Flächenabweichung von 7,2 % für gegeben und eine Mietminderung sowie die außerordentliche Kündigung des Mieters aufgrund der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete für wirksam. Eine solche sei vereinbart, wenn sich die Miete aus der Größe des Mietgegenstands in Quadratmetern multipliziert mit einer pro Quadratmeter zu zahlenden Miete ergibt.

Bei der vom BGH entwickelten 10 %-Grenze handele es sich um eine Vermutung. Diese könne der Mieter durch den Nachweis der erheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietgegenstands zum vertragsgemäßen Gebrauch widerlegen. Die Parteien haben durch die ausdrücklichen Regelungen im Mietvertrag, insbesondere durch die Bezugnahme auf die als Anlagen beigefügten Grundrisse, der Größe der Mietfläche eine für den vertragsgemäßen Gebrauch besondere Bedeutung zugeschrieben sowie sie der Berechnung der Miete zugrunde gelegt. Somit haben sie eine unmittelbare Verknüpfung zwischen der Mietfläche und der Berechnung der Miethöhe hergestellt und die Größe der Mietfläche als verbindliche Beschaffenheit vereinbart. Die zu zahlende Miete richte sich daher unmittelbar nach der tatsächlichen Fläche. Die Abweichung von über 7 % sei wesentlich, dem Mieter werde der vertragsgemäße Gebrauch des Mietgegenstands in erheblichem Maß vorenthalten. Der Vermieter habe nicht vorgetragen, dass die Erheblichkeitsschwelle ausnahmsweise nicht erreicht sei. Die geringere Mietfläche stellt einen Sachmangel dar. Eine Fristsetzung zur Abhilfe ist entbehrlich, da der Mangel beseitigt werden kann.

Praxistipp

Ist eine Quadratmetermiete nicht gewollt, ist bei der Formulierung des Mietvertrags darauf zu achten, dass in der Flächenangabe keine Beschaffenheitsvereinbarung zu erkennen ist. Dies lässt sich etwa durch Formulierungen erreichen, nach denen die Flächenangaben lediglich der Beschreibung des Mietgegenstands dienen und nur unverbindliche Angaben darstellen, die keine Auswirkungen auf die Miete haben sollen. Zudem kann eine Toleranzgrenze vereinbart werden, deren Unter- oder Überschreitung zur Geltendmachung von Gewährleistungsrechten berechtigen soll. Insbesondere bei Projektentwicklungen sollten die Größenangaben als vorläufig bezeichnet werden.

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Autoren

Sandra Scheib
Sandra Scheib
Senior Associate
Stuttgart