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Hintergrund
Der BGH hatte die Frage zu klären, ob die Einigung über die Änderung der Miethöhe der Schriftform bedarf, wenn der Mietvertrag die Klausel beinhaltet, dass jede Partei bei Überschreitung des Verbraucherpreisindexes um einen bestimmten Schwellenwert die Neufestsetzung der Grundmiete verlangen kann.
In einem weiteren Urteil entschied der BGH, dass es für die Wahrung der Schriftform i. S. d. § 550 S. 1 BGB ausreicht, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es, anders als die allgemeine gesetzliche Schriftformregelung in § 126 Abs. 2 S. 2 BGB dies erfordert, insoweit nicht.
Die Entscheidungen
Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche der Schriftform unterliegende Vertragsänderung dar. Der Mietvertrag in dem vom BGH entschiedenen Fall (Urt. v. 11.04.2018 – XII ZR 43 / 17) unterschied sich von der üblichen mietvertraglichen Regelung, wonach sich die Miete bei Änderung eines Indexes automatisch anpasst. Eine solche Klausel bildet bereits die Grundlage für die Änderung der Miete, sodass die Mietänderung selbst nicht mehr dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB unterliegt. Anders hingegen, wenn – wie vorliegend – der Mietvertrag bei Änderung eines Indexes die Neufestsetzung der Miete vorsieht; die Neufestsetzung setzt eine Einigung zwischen den Parteien voraus und führt nicht automatisch zur Mietänderung. Im konkreten Fall erfolgte die Einigung zwischen den Parteien hinsichtlich der Mietänderung dadurch, dass der Vermieter nach Überschreitung des Verbraucherpreisindexes um einen bestimmten Schwellenwert um Mieterhöhung bat, woraufhin der Mieter die erhöhte Miete zahlte. Da die Mietänderung nicht in einem schriftformgerechten Nachtrag zum Mietvertrag dokumentiert wurde, genügte der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis.
In dem weiteren vom BGH behandelten Fall (Urt. v. 07.03.2018 – XII ZR 129 / 16) unterschrieb eine Partei den schriftlichen Vertragsentwurf und übermittelte diesen der anderen Partei per Telefax. Diese unterschrieb ihrerseits das Telefax und faxte es zurück. Die im Original unterschriebenen Exemplare verblieben bei den jeweiligen Unterzeichnern, wodurch die Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, der voraussetzt, dass die Originalurkunden (und nicht bloß Faxkopien) der jeweils anderen Partei zugehen, nicht eingehalten wurden.
Für die Wahrung der Schriftform nach § 550 S. 1 BGB reicht es nach Auffassung des BGH aus, dass die Erklärungen schriftlich fixiert werden und der Vertrag u. U. sodann mündlich oder konkludent zu den schriftlich fixierten Bedingungen geschlossen wird. Allein die Existenz der Urkunde selbst (sog. äußere Form) ist ausreichend, um die verschiedenen Schutzzwecke des § 550 S. 1 BGB (Erwerberschutz, Beweis-, Warnfunktion) zu erreichen.
Praxistipp
Enthalten Mietverträge keine Klauseln für eine automatische Anpassung, sondern sehen sie bei Indexänderung eine Einigung über die geänderte Miethöhe vor, ist die Mietänderung stets schriftlich in einem formgerechten Nachtrag zum Mietvertrag zu fixieren.
Das Urteil zur Faxübermittlung vereinfacht den Rechtsverkehr. Zur Beweiserleichterung im Streitfalle sollten dennoch möglichst zwei Originalexemplare ausgetauscht werden.
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