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Wie berechnet sich der Schaden bei einer Überschreitung der Baukosten?

Update Real Estate & Public 04/2019

April 2019

Hintergrund

In Architektenverträgen wird häufig eine Kostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung festgelegt. Wird diese überschritten, haftet der Architekt bei Verschulden grundsätzlich für den daraus resultierenden Schaden. Dennoch scheitern viele Bauherrn bei der Geltendmachung ihrer Ansprüche in der Praxis. Denn die Ermittlung und der Nachweis des durch die Baukostenüberschreitung verursachten Schadens sind häufig schwierig. Der Schaden besteht grundsätzlich in der Differenz zwischen den vorgegebenen Baukosten und den tatsächlichen Kosten, wobei erlangte Wertvorteile im Wege des Vorteilsausgleichs abzuziehen sind. Zudem hat der Bauherr nachzuweisen, dass die Mehrkosten bei korrekter Kostenermittlung durch den Architekten nicht angefallen wären, weil das Bauvorhaben dann entweder gar nicht oder in modifizierter Form durchgeführt worden wäre.  

Mit dieser Problematik befasste sich das OLG Oldenburg im Urteil vom 07.08.2018 – 2 U 30 / 18. Der Bauherr verlangte den Schaden ersetzt, der ihm durch die Verteuerung eines Bauvorhabens um ca. 16 % entstanden sei. Er trug vor, dass er bei Kenntnis der Mehrkosten das Bauvorhaben nicht oder jedenfalls anders errichtet hätte. Insbesondere hätte er das Vorhaben anders finanziert und die Mehrkosten über die Erlösseite kompensieren können.

Die Entscheidung

Das OLG präzisiert die prozessualen Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Bauherrn. Nach Ansicht des OLG war der Vortrag des Bauherrn zu pauschal. Als Ausgangspunkt hätte zunächst ermittelt werden müssen, welche Kosten die Architekten bei korrekter Kostenermittlung hätten nennen müssen. Auf dieser Grundlage müsse der Bauherr im Einzelnen vortragen und beweisen, welche Entscheidung er bei Kenntnis der tatsächlichen Kosten bezüglich der Realisierung des Bauvorhabens getroffen hätte. Stünde fest, dass der Bauherr das Projekt abgebrochen hätte, wäre für seine Vermögenslage der finanzielle Nachteil zu berücksichtigen, den er infolge des Abbruches erlitten hätte. Hätte er das Projekt verändert ausgeführt, wären die wirtschaftlichen Folgen dieser Entscheidung für die Schadensbemessung darzulegen. Etwaige Kosten aufgrund für die Architekten nicht vorhersehbarer Nachtragssituationen sind laut dem OLG nicht Teil des Schadens. Auch für die geltend gemachten Kosten einer Nachfinanzierung sei zu überprüfen, ob diesen Vorteile in Form einer Wertsteigerung am Objekt gegenüberstehen, die einen Schaden (teilweise) ausschließen. Um den Bauherrn in die Lage zu versetzen, zu einer möglichen Änderung der Ausführung vortragen zu können, habe der Architekt zunächst darzulegen, inwieweit aus technischer Sicht kosteneinsparende Gestaltungen möglich gewesen wären.

Tipp für die Praxis

Das Urteil zeigt erneut die hohen Hürden bei der Geltendmachung von Ansprüchen wegen Kostenüberschreitung. Bauherren sind gut beraten, die Kostenobergrenze ausdrücklich im Vertrag festzuschreiben oder zumindest die relevanten (kaufmännischen) Entscheidungsgrundlagen für die Ausführung des Bauvorhabens festzuhalten. Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist im Vorfeld stets kritisch zu prüfen, ob es im Projektverlauf zu Änderungswünschen kam oder ob den Mehrkosten eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts entgegensteht. Häufig steht der Teuerung ein entsprechender Wertzuwachs gegenüber.

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Autoren

Tino Beuthan
Tino Beuthan, M.Sc. (University of London)
Senior Associate
Berlin