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Zur Haftung des Grundstücksverkäufers für Exposé Angaben

Update Real Estate & Public 09/2018

September 2018

Hintergrund

Ein umfassender Haftungsausschluss des Verkäufers in einem Grundstückskaufvertrag bezieht sich grundsätzlich auch auf die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften des Grundstücks, soweit keine individuellen Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen worden sind. Beschreibungen von Eigenschaften, die der Verkäufer vor Kaufvertragsschluss abgibt, die jedoch nicht in den beurkundeten Kaufvertrag aufgenommen werden, stellen keine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Dennoch können in einem Exposé angepriesene Eigenschaften die Eignung des Kaufgegenstandes zur gewöhnlichen Verwendung definieren, obgleich sie keinen Niederschlag im notariell beurkundeten Kaufvertrag gefunden haben.

Die Entscheidungen

In zwei vom BGH entschiedenen Fällen (Urt. v. 19.01.2018 – V ZR 256 / 16 – und Urt. v. 09.02.2018 – V ZR 274 / 16) ging es jeweils um den Erwerb eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. In dem jeweiligen Kaufvertrag wurde die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen. Nach geraumer Zeit wurden Feuchtigkeitsschäden festgestellt, weshalb die Käufer Schadensersatz verlangten. In einem Fall war der Kaufgegenstand laut Verkaufsexposé des Maklers mit einem „trockenen Keller unterkellert“. Bei dem anderen Fall wurde der Kaufgegenstand im Internet als „Luxusimmobilie, die nach dem neuesten Standard renoviert wurde“ beschrieben. In beiden Fällen fand eine diesbezügliche Beschaffenheitsvereinbarung in dem beurkundeten Kaufvertrag keinen Niederschlag. Die Vorinstanzen verneinten Schadensersatzansprüche des jeweiligen Käufers, wohingegen der BGH aufgrund der Feuchtigkeitserscheinungen einen Sachmangel annahm, den der Verkäufer arglistig verschwiegen bzw. bezüglich dessen er vorsätzlich falsche Angaben über die Eigenschaft des Kaufgegenstands gemacht habe.

Nach Auffassung des BGH sei der Feuchtigkeitsschaden als Sachmangel zu qualifizieren. Die Parteien hätten zwar keine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart, weil diese in dem Kaufvertrag keinen Ausdruck gefunden habe. Aber gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB würden zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé. Unbeachtlich sei dabei, ob das Exposé von dem Verkäufer selbst oder dem Makler erstellt wurde. Im Rahmen der Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB komme es zudem – anders als bei einer Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB – gerade nicht darauf an, ob die Angaben über den Zustand des Kaufgegenstandes Eingang in den Kaufvertrag gefunden haben. Der Beurkundung komme insoweit keine den Verkäufer schützende Zäsurwirkung zu, weil die objektive (also nicht die explizit vertraglich vereinbarte) Soll-Beschaffenheit des Kaufgegenstands gerade nicht auf beurkundungs- und auslegungsbedürftigen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien beruht, sondern auf Gesetz. Ein Sachmangel wegen einer fehlenden Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer gem. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB nach der Art der Sache erwarten kann, setzt daher nicht voraus, dass diese Eigenschaft explizit im Kaufvertrag erwähnt wurde. Erwarten kann der Käufer insbesondere Eigenschaften, die im Rahmen von öffentlichen Äußerungen genannt wurden.

Praxistipp

Bei Eigenschaftsbeschreibungen der Immobilie in einem Exposé ist seitens des Verkäufers Zurückhaltung geboten. Zwar erstreckt sich ein vereinbarter Haftungsausschluss auch auf die im Exposé angepriesenen Eigenschaften, dies gilt allerdings nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Selbst wenn ein Sachmangel nicht festgestellt werden kann, so scheidet eine Haftung des Verkäufers aufgrund unrichtiger Angaben in dem Exposé nicht von vornherein aus.

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Autoren

Katrin Pilgram
Katrin Pilgram