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Zur Wirksamkeit von Endrenovierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Hintergrund

Die vertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen und Endrenovierungen auf den Mieter weicht vom gesetzlichen Leitbild ab, wonach grundsätzlich der Vermieter dafür Sorge trägt, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Unvermeidbare Abnutzungsspuren, die durch Schönheitsreparaturen bzw. Endrenovierungen beseitigt werden sollen, sind grundsätzlich bereits durch die Miete und den damit zwangsläufig verbundenen und gestatteten vertragsgemäßen Gebrauch abgegolten.

In der Vertragspraxis hat sich jedoch durchgesetzt, in gewissem Maße die Kosten der Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters auf den Mieter abzuwälzen, sei es durch die Aufnahme von eben solchen Schönheitsreparaturklauseln, Instandhaltungsverpflichtungen oder Endrenovierungsklauseln. In den vergangenen Jahrzehnten hat die Rechtsprechung die Möglichkeiten der Vermieter bereits sukzessive eingeschränkt. Das OLG Düsseldorf hat in seinem Urteil vom 30.07.2019 – 24 U 104/18 – nun diesen Weg fortgesetzt und (ebenfalls) entschieden, dass eine Endrenovierungsklausel in AGB unwirksam ist, wenn die Mieträume unrenoviert übergeben wurden. Der Vermieter hat danach sogar Veränderungen und Verschlechterungen hinzunehmen, wenn sie erheblich sind (z. B. intensive Kontamination mit Öl), sofern die Nutzung vertragsgemäß war.

Die Entscheidung

In dem hier besprochenen Fall hatte die Beklagte vom Kläger mehrere Werk- und Lagerhallen sowie Büros und Sozialräume zum Betrieb eines Zerspanungsbetriebes als Systemlieferant von Präzisionsbauteilen für den Fahrzeug-, Betriebe- und allgemeinen Maschinenbau angemietet. Die Räumlichkeiten waren unrenoviert übergeben worden. Laut Mietvertrag sollte der Mieter  die Mieträume bei Mietende in bezugsfertigem Zustand bzw. renoviert mit allen, auch von ihm selbst beschafften Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter übergeben. Andernfalls sei der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Mieträume zu öffnen, zu reinigen und neue Schlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen. Der Mieter war zudem verpflichtet, die Oberflächen der Böden ölfrei zu übergeben. Bei Auszug reinigte der Mieter zwar die Böden. Durch die starke Verschmutzung und teilweise Beschädigung waren die Räumlichkeiten nach Ansicht des Vermieters jedoch nicht in bezugsfertigem Zustand übergeben worden.

Der Kläger nahm die Beklagte insbesondere auf Schadensersatz (Entsorgungskosten, Wiederherstellungskosten) wegen erheblicher Kontamination der Werkhallen mit Öl und chlorierten Kohlenwasserstoffen in Anspruch. Insbesondere das in den Werkhallen verlegte Parkett musste umfassend erneuert werden. Hiergegen wehrte sich die Beklagte u. a. mit dem Argument, dass die Verunreinigungen bereits vor Übergabe vorgelegen hätten, im Übrigen das Befahren des Bodens mit Gabelstaplern vertragsgemäß gewesen sei und die vertragliche Klausel zur Endrenovierung unwirksam sei. Nachdem das Landgericht dem Kläger noch über EUR 100.000,00 zugesprochen hatte, wies das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 30.07.2019 – 24 U 104/18 – die Klage vollständig ab. Eine Endrenovierungsklausel in AGB sei jedenfalls dann unwirksam, wenn die Mietsache unrenoviert übergeben worden war. Es handele sich auch um AGB, da der Vertrag (im Vorfeld) maschinenschriftlich fixiert wurde. 

Praxistipp

Das Merkmal der renovierten Übergabe (neben weiteren) zur wirksamen Vereinbarung von Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklauseln in AGB dürfte bekannt sein. Der Mieter soll eben nicht auch noch mit den Kosten der Nutzung des Vormieters belastet werden. Dass dies auch bei erheblichen Kontaminationen gilt, war zu erwarten. Wie lange aber auch an diesem Merkmal festgehalten wird und nicht generell von einer Unwirksamkeit von Endrenovierungsklauseln in Formularverträgen ausgegangen wird, ist fraglich. So hat das LG Berlin für Wohnraummietverhältnisse bereits am 09.03.2017 – 67 S 7/17 – entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln in vom Vermieter gestellten Formularklauseln per se, also auch dann, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde, unwirksam sind. Zwar beschränkt sich diese Rechtsprechung – soweit ersichtlich – bislang nur auf Wohnraummietverhältnisse. Will der Vermieter aber auf Nummer sicher gehen, bleibt nur eine Individualvereinbarung durch vertragliche Aushandlung in jedem einzelnen Fall mit dem damit verbundenen erheblichen Arbeitsaufwand für den Vermieter. Oder aber man wälzt die Schönheitsreparatur- und Endrenovierungspflicht generell nicht auf den Mieter ab, sondern preist die Kosten in die Miete ein. Es wäre ein transparenter Ansatz, der so seit 120 Jahren in § 535 BGB vorgesehen ist und letztlich nur eines einfachen Rechenschrittes bei der Kalkulation der Miete bedarf. 

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Autoren

Michael Nauta
Dr. Michael Nauta, Licencié en Droit
Senior Associate
Köln