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Abstandszahlung für vorzeitige Mietvertragsaufhebung kann Umsatzsteuerpflicht unterliegen

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Hintergrund

Der BFH hat mit Beschluss vom 22.05.2019 – XI R 20/17 – für Rechtsklarheit hinsichtlich der umsatzsteuerlichen Behandlung von Abfindungszahlungen des Mieters bei der vorzeitigen Auflösung langfristiger Mietverträge gesorgt. Erstmals nimmt der BFH dabei auch Stellung zur Steuerpflicht solcher Abfindungszahlungen und liefert eine ausführliche Begründung zu seiner bisherigen Rechtsauffassung.

Die Entscheidung

Dem Beschluss des BFH zur Zurückweisung der Revision lag dabei ein Fall zugrunde, in dem (vereinfacht dargestellt) zwischen der als Klägerin auftretenden Vermieterin und dem Mieter ein Grundstücksmietvertrag mit einer Mietdauer von knapp über zehn Jahren bestand. Der Vertrag sah eine vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund vor. Ohne das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes einigten sich die Parteien jedoch aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters zu einer Verkürzung der Mietdauer um fünf Jahre. Im Gegenzug leistete der Mieter eine Abfindungszahlung an die Vermieterin. Streitig war, ob hierin ein steuerbarer Leistungsaustausch vorliegt oder die Abfindungszahlung – wie von der Klägerin angenommen – als echter Schadensersatz nicht umsatzsteuerbar ist. 

Bisher wurde in der Fachliteratur vielfach die Auffassung vertreten, dass der Mieter durch eine derartige Abfindungszahlung von einer reinen Geldzahlungsverpflichtung, nämlich der Verpflichtung zur Leistung der zukünftigen Mietzahlungen, befreit werde. Ohne Leistungsaustausch liege auch ein umsatzsteuerbarer Vorgang nicht vor. Dieser Auffassung erteilte der BFH nun eine klare Absage und bestätigt seine bisherige Rechtsprechung sowie die Auffassung der Finanzverwaltung. Erstmals liefert der BFH dabei eine eingehende Begründung: Es liege gerade keine reine Befreiung des Mieters von einer Geldzahlungsverpflichtung vor. Vielmehr werde der Mieter ohne Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis entlassen und entledige sich seiner vertraglichen Pflichten in vollem Umfang. Damit seien die Voraussetzungen für einen Leistungsaustausch erfüllt. Insbesondere liege eine Zuwendung eines über die reine Befreiung von einer Geldzahlungsverpflichtung hinausgehenden verbrauchsfähigen Vorteils an den Mieter durch den Verzicht des Vermieters vor. 

Ebenfalls erstmals nahm der BFH nun auch zur Steuerpflicht solcher Abfindungszahlungen Stellung: Diese richte sich nach der umsatzsteuerlichen Behandlung des zugrunde liegenden Mietverhältnisses. Die Option zur Umsatzsteuerpflicht erfasse nicht nur die Nutzungsüberlassung, sondern auch den Verzicht auf Rechte aus dem der Nutzungsüberlassung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis. Wurde vom Vermieter zulässigerweise auf die Umsatzsteuerfreiheit der Nutzungsüberlassung verzichtet, so unterliege demzufolge (wie auch im Streitfall) auch die Abfindungszahlung der Umsatzsteuerpflicht. 

Praxistipp

Gleichermaßen sollte sich die Rechtsprechung zur Umsatzsteuerpflicht auch auf den umgekehrten Fall übertragen lassen, wenn der Mieter für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses eine Abfindung vom Vermieter erhält. Auch hier liegt nach Auffassung des BFH (Urteil vom 13.12.2017 – XI R 3/16) sowie der Finanzverwaltung ein steuerbarer Leistungsaustausch vor. Ist vom Vermieter für das zugrunde liegende Mietverhältnis zur Umsatzsteuerpflicht optiert worden, so unterliegt auch diese umgekehrte Abfindungszahlung der Umsatzsteuerpflicht. 

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Autoren

Paul Volkwein