Hintergrund
Den Urteilen des BGH vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 – liegen zwei Fälle zugrunde, in denen den Mietern zu Mietbeginn jeweils unrenovierte Wohnungen überlassen wurden. Die Übertragung der Pflicht, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, war jeweils nicht wirksam vereinbart. Nach 14 Jahren Mietzeit forderte einer der Mieter den Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Der andere Mieter bewohnte die Mietwohnung seit 25 Jahren und verlangte nach erfolgloser Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen die Zahlung eines entsprechenden Kostenvorschusses vom Vermieter.
Die Entscheidung
In beiden Fällen gestand der BGH den Mietern die begehrten Ansprüche grundsätzlich zu.
Als Folge der unwirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter könne der Mieter vom Vermieter die Renovierung der Wohnung verlangen. Dies sei jedoch nur dann der Fall, wenn sich der anfängliche (unrenovierte) Zustand der Wohnung im Vergleich zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter wesentlich verschlechtert habe.
Falls, wie hier, die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist, beschränke sich der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter nicht auf eine Wiederherstellung des anfänglichen Zustandes, da dies in der Regel weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll sei. Vielmehr sei der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einen neu renovierten Zustand zu versetzen. Im Gegenzug müsse sich der Mieter aber aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) die auf diese Weise erlangte Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand der Wohnung entgegenhalten lassen und sich insofern angemessen an den erforderlichen Kosten beteiligen. In der Regel, so der BGH, bedeute dies eine hälftige Kostenteilung.
Verlangt der Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen vom Vermieter, stehe dem Vermieter hinsichtlich der Renovierungsarbeiten ein Zurückbehaltungsrecht zu, bis der Mieter Kostenbeteiligung geleistet hat. In dem Fall, in dem der Mieter vom Vermieter einen Kostenvorschuss verlangt, um die Arbeiten selbst auszuführen, reduziere sich der Anspruch auf Zahlung des Kostenvorschusses um den Kostenbeitrag des Mieters.
Praxistipp
Die Entscheidungen betreffen zwar Fälle von Wohnraummietverträgen. Da die Argumentation aber nicht wohnraumspezifisch ist, ist zu erwarten, dass die Rechtsprechung auf das Gewerberaummietrecht übertragen wird.
Die Übertragung der Entscheidungsgründe auf zukünftige Fallkonstellationen dürfte mit praktischen Schwierigkeiten verbunden sein. Etwa soll ein Anspruch des Mieters einer anfänglich unrenovierten Wohnung davon abhängig sein, dass gegenüber dem anfänglichen Zustand eine „wesentliche“ Verschlechterung eingetreten ist, wobei unklar bleibt, welcher Maßstab an die Wesentlichkeit in diesem Zusammenhang anzulegen ist. Fraglich ist außerdem, wann die Höhe der Kostenbeteiligung des Mieters angemessen ist und wie sich der Mieter ggf. gegen die veranschlagten Kosten wehren kann.
Im Einzelfall dürften diese Fragen Konfliktpotenzial bergen. Die Entscheidung wird den Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen und der entsprechenden Kostentragung wohl kein Ende setzen.
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