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Keine Höchstzahl zulässiger Vorhaben in einem Sondergebiet

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Hintergrund

Kommunen haben oftmals ein Interesse, die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe und Einkaufszentren gezielt zu steuern, um einerseits die Attraktivität der Innenstadtlagen zu erhalten und andererseits die Grundversorgung der Bevölkerung örtlich zu konzentrieren. Steuerungsinstrumente sind u. a. Einzelhandelskonzepte, die rechtsverbindlich in Bebauungsplänen umgesetzt werden. Die Steuerung ist rechtlich durchaus anspruchsvoll und fehleranfällig.

Die Entscheidung

Das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 17.10.2019 – 4 CN 8/18) hatte in einem Normenkontrollverfahren über die Wirksamkeit eines Bebauungsplans zu entscheiden, in dem die planende Kommune in Sondergebieten für Einkaufszentren neben Verkaufsflächenbegrenzungen auch eine Beschränkung der Zahl der zulässigen Vorhaben vorgesehen hatte. Das Bundesverwaltungsgericht hat – anders als das OVG Koblenz in der Vorinstanz – entschieden, dass eine zahlenmäßige Beschränkung der zulässigen Vorhaben mangels Rechtsgrundlage unwirksam ist. Ausgangspunkt ist dabei die Regelung in § 11 Abs. 2 BauNVO, wonach Kommunen in Sondergebieten für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe Festsetzungen zu der Zweckbestimmung und der Art der Nutzung treffen können. Das Bundeverwaltungsgericht hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung grundstücksbezogene Verkaufsflächenbegrenzungen nach Quadratmetern als zulässige Festsetzung zur Art der Nutzung eingeordnet. Eine Beschränkung der Vorhabenzahl hat das Bundesverwaltungsgericht demgegenüber als unwirksam erachtet, weil es sich weder um eine Regelung zur Zweckbestimmung noch zur Art der zulässigen Nutzung handele.

Praxistipp

Die Entscheidung verdeutlicht, dass das Bundesverwaltungsgericht strenge Maßstäbe bei der Prüfung anlegt, ob Festsetzungen in einem Bebauungsplan von den gesetzlichen Vorgaben im BauGB und der BauNVO gedeckt sind. Das gilt insbesondere für Festsetzungen, die – wie in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall – mit einer Kontingentierung von Nutzungsmöglichkeiten verbunden sind. Hintergrund ist, dass Kontingentierungen an sich dem bauplanungsrechtlichen Regelungsansatz widersprechen, dass jedes Grundstück im Plangebiet grundsätzlich für die vorgesehene Nutzung in Betracht kommen soll. Deswegen sind auch Verkaufsflächenbegrenzungen nur wirksam, wenn sie grundstücksbezogen und nicht baugebietsbezogen sind. Ausnahmsweise wirksam kann eine Beschränkung der Vorhabenzahl nach dem Urteil nur dann sein, wenn in dem Sondergebiet ohnehin nur ein für das Vorhaben geeignetes Baugrundstück vorhanden ist. Dann kann die eigentlich unwirksame Beschränkung der Vorhabenzahl in eine wirksame grundstücksbezogene Verkaufsflächenbegrenzung umgedeutet werden, weil es keinen Unterschied macht, ob die Verkaufsfläche relativ zur Grundstücksgröße oder absolut als Zahl der zulässigen Vorhaben festgesetzt wird. 

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Autoren

Dr. Jan Niklas Gestefeld