Rechtmäßigkeit einer Vorkaufsrechtssatzung

Hintergrund

Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann eine Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung zu ihren Gunsten ein Vorkaufsrecht an Grundstücken anordnen. Die Vorkaufsrechtssatzung kann nach § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO vom Oberverwaltungsgericht / Verwaltungsgerichtshof überprüft werden. 

Die Entscheidung

Der BayVGH hat mit Urteil vom 30.09.2019 – 1 N 16.1269 – einen entsprechenden Normenkontrollantrag abgelehnt und die von einer Gemeinde erlassene Vorkaufsrechtssatzung bestätigt. Die Satzung umfasste eine Fläche im Außenbereich mit 250 einzelnen Flurstücken zwischen 100 m² und 200 m², die teils kleingärtnerisch genutzt wurden, teils brachlagen. Die Gemeinde beabsichtigte, dort Ausgleichsflächen zu entwickeln, die zwar auf der gesamten Fläche, nicht jedoch auf einzelnen Parzellen möglich waren.

Nach Auffassung des BayVGH hat die Gemeinde diese städtebauliche Planung (vgl. § 1 a Abs. 3 BauGB) hinreichend konkret in Betracht gezogen. Die dafür nötigen ernsthaften Anhaltspunkte für die Absicht der Gemeinde lägen vor, wenn die Planung sich so weit verdichtet habe, dass bei vernünftiger Betrachtung die Einleitung des Grunderwerbs sinnvoll erscheine. Dabei komme es stets auf den Einzelfall an. Die Darstellung in einem Flächennutzungsplan sei nicht erforderlich. Die Ernsthaftigkeit der Maßnahme ergebe sich hier daraus, dass aufgrund der planungsrechtlich nicht geordneten Nutzung ein städtebaulicher Missstand bestanden oder sich zumindest angebahnt habe, der ein bauleitplanerisches Tätigwerden erforderte. Die Satzung habe daher keine unzulässige Flächenbevorratung bezweckt, sondern die Sicherung von Maßnahmen zur Lösung eines städtebaulichen Konflikts. Dem stehe auch nicht die große Zahl zu erwerbender Parzellen entgegen. Es liege in der Natur eines Vorkaufsrechts, dass mit diesem der Erwerb nicht erzwungen werden könne. Der Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung setze daher nicht voraus, dass der Erwerb der Flächen mit überwiegender Wahrscheinlichkeit möglich sei.

Die große Zahl zu erwerbender Parzellen beeinflusse auch nicht die objektive Eignung der Vorkaufsrechtssatzung zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Die Satzung unterliege keiner zeitlichen Grenze. Es komme nicht darauf an, ob die Vorkaufsrechtssatzung in absehbarer Zeit zu dem gewünschten Erwerb von Grundstücken führen könne, sondern nur darauf, ob die Maßnahme über einen längeren Zeitraum überhaupt realisierbar sei. Insbesondere bestehe keine 10-Jahres-Richtgrenze. Es genüge, dass die Gemeinde eine Umsetzung zumindest wesentlicher Teile ihrer Planungsvorstellungen erreichen könne.

Praxistipp

Der BayVGH hat in seiner Entscheidung konturiert, wie eine geplante städtebauliche Maßnahme in ihrem Frühstadium von einer unzulässigen allgemeinen Bodenbevorratung unterschieden werden kann, insbesondere in Fällen, in denen eine längere Zeitspanne bis zum Erwerb der Flächen absehbar ist. Dabei hat er die Anwendung der Vorkaufsrechtssatzung zugunsten der Gemeinden gestärkt und einer starren 10-Jahres-Frist eine Absage erteilt. 

Sollte eine Gemeinde ihre städtebaulichen Planungen gleichwohl nicht binnen angemessener Zeit vorantreiben, kann es sich für Grundstückseigentümer lohnen, die Entschädigungspflicht nach § 28 Abs. 3 Satz 7 BauGB im Blick zu behalten, wenn die Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts den Kaufpreis nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf den Verkehrswert begrenzt hatte.

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