Hintergrund
Änderungen eines Grundstückskaufvertrages bedürfen auch dann der notariellen Beurkundung, wenn der Änderungsvertrag nach Auflassung, aber noch vor Eigentumsumschreibung geschlossen wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der notarielle Kaufvertrag eine Anweisung an den Notar enthält, beglaubigte Abschriften oder Ausfertigungen des Kaufvertrages erst nach dem Nachweis über die Kaufpreiszahlung zu erteilen.
Die Entscheidung
In dem vom OLG Stuttgart (Urt. v. 18.07.2017) entschiedenen Fall haben die Parteien eines Grundstückskaufvertrages nachträglich eine schriftliche Änderungsvereinbarung über die Höhe des zu zahlenden Kaufpreises abgeschlossen. Im Kaufvertrag haben die Parteien die Auflassung erklärt und der Käufer hat die Eigentumsumschreibung beantragt. Der Notar wurde angewiesen, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung erst zu erteilen, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen wurde.
Abweichend von der ständigen Rechtsprechung des BGH hat das OLG Stuttgart entschieden, dass die Änderungsvereinbarung auch dann beurkundungspflichtig sei, wenn die Parteien bereits im Rahmen des Kaufvertrages die Auflassung erklärt haben. Die vom OLG Stuttgart zugelassene Revision wurde eingelegt, sodass das Urteil noch nicht rechtskräftig ist.
Nach der bisherigen Rechtsprechung bezieht sich die Beurkundungspflicht grundsätzlich auf sämtliche Abreden zum Kaufvertrag, mithin auch auf spätere Änderungen oder Ergänzungen. Nicht umfasst sein sollen jedoch Vereinbarungen, welche die Abwicklung des Vertrages betreffen, ohne dessen Verpflichtungen wesentlich zu ändern. Zudem sollen Nachträge auch dann nicht beurkundungspflichtig sein, wenn sie nach erfolgter Auflassung geschlossen werden, weil die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mit der erklärten Auflassung erfüllt worden ist. In der juristischen Literatur stößt letztere Ausnahme auf erhebliche Kritik.
Das OLG Stuttgart hat sich dieser Kritik angeschlossen. Es kommt zu dem Ergebnis, dass Wortlaut sowie Sinn und Zweck der maßgeblichen Formvorschrift des § 311 b BGB dafür sprechen, dass Änderungen und Ergänzungen erst ab Umschreibung des Eigentums im Grundbuch formfrei zulässig sind. Unklar bleibt, ob dies auch für Änderungen oder Ergänzungen gelten soll, die lediglich der Abwicklung dienen, ohne den Inhalt des abgeschlossenen Vertrages wesentlich zu ändern.
Praxistipp
Bis zur Entscheidung des BGH über die Revision gegen das Urteil des OLG Stuttgart verbleibt eine Rechtsunsicherheit. Es ist zu hoffen, dass der BGH im Rahmen des Revisionsverfahrens (V ZR 213 / 17) klare Vorgaben macht, in welchen Fällen Änderungsvereinbarungen zu Grundstückskaufverträgen beurkundungspflichtig sind. Bis dahin sollten vorsorglich sämtliche Vereinbarungen über die Änderung eines Grundstückskaufvertrages, solange die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt ist, im Sinne des rechtssichersten Weges beurkundet werden.
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