Die geplante Mietreduzierung des Gesetzesdekrets 34/2020 vom 20. Oktober der Generalitat de Catalunya wurde für verfassungswidrig erklärt

Die geplante Mietreduzierung des Gesetzesdekrets 34/2020 vom 20. Oktober der Generalitat de Catalunya wurde für verfassungswidrig erklärt, wodurch die Möglichkeit eröffnet wird, Vermieterinnen und Vermieter für den Verlust von Mieteinnahmen zu entschädigen

Der Hintergrund

Am 22. Oktober 2020 trat das Gesetzesdekret 34/2020 der Generalitat de Catalunya in Kraft, das dringende Maßnahmen zur Unterstützung von gewerblichen Mieterinnen und Mietern vorsieht (DL 34/2020).

Das Gesetzesdekret regelt eine Mietminderung für den Fall, dass zwischen der Vermieterin / dem Vermieter und der Mieterin / dem Mieter keine Vereinbarung über eine etwaige Minderung des von der gewerblichen Mieterin / dem gewerblichen Mieter geschuldeten Mietzinses vorgesehen ist, wenn die behördlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Coronapandemie die Nutzung des Mietgegenstands einschränken oder erschweren. So heißt es in Artikel 2 Absatz 1 des DL 34/2020:

„a) Im Falle der Betriebsschließung werden die Miete und andere vom Mieter geschuldeten Beträge während des Zeitraums, in dem der Betrieb geschlossen bleibt, um fünfzig Prozent des geschuldeten Betrags reduziert.

b) Im Falle von Nutzungseinschränkungen werden die Miete und andere vom Mieter geschuldeten Beträge für die Dauer der behördlichen Maßnahme um die Hälfte des Nutzungsausfalls gekürzt, der objektiv durch die Verringerung der Kapazität, der Öffnungszeiten des Betriebs oder durch andere gesetzlich vorgeschriebene Beschränkungen entstanden ist.“ 

Das Gericht erster Instanz Nr. 11 von Barcelona hat mit Urteil vom 4. August 2021 die potenzielle Verfassungswidrigkeit der Abschnitte a) und b) von Artikel 2 Absatz 1 des DL 34/2020 angenommen. Dies wurde damit begründet, dass die Regelungen gegen die in Artikel 146.1.8 der spanischen Verfassung normierte ausschließliche Kompetenz des Staates, die Grundlagen vertraglicher Verpflichtungen zu regeln, verstoßen könnten.

Am 6. Januar 2023 wurde das Urteil Nr. 150/2022 des Spanischen Verfassungsgerichts vom 29. November 2022 über die Verfassungswidrigkeit und die damit einhergehende Nichtigkeit der Abschnitte a) und b) von Artikel 2 Absatz 1 des DL 34/2020 im Staatsanzeiger veröffentlicht. 

In dem Urteil wurde festgestellt, dass die Verfassungswidrigkeit der vorstehenden Regelungen die Nichtigkeit für die Zukunft zur Folge hat. Dazu führt das Gericht aus: „In Bezug auf den Umgang der Wirkungen der Verfassungswidrigkeit ist darauf hinzuweisen, dass dies keine Auswirkungen auf bestehende Rechtsverhältnisse haben wird, da die Rechtssicherheit aus Artikel 9.3 der spanischen Verfassung sowie die Notwendigkeit, die Stabilität bereits bestehender Verträge zu gewährleisten, es gebieten, die Wirkungen dieses Urteils auf die Zukunft zu begrenzen. Gewerbliche Mietverträge, die vor Veröffentlichung dieses Urteils vereinbart wurden und in den Anwendungsbereich der für verfassungswidrig und nichtig erklärten Regelungen der Abschnitte a) und b) von Artikel 2 Absatz 1 des DL 34/2020 fielen, können daher unverändert unter den vereinbarten Bedingungen beibehalten werden.“ 

Daher haben Vermieterinnen und Vermieter, deren Mieteinnahmen reduziert wurden (oder die weniger Mieteinnahmen generiert haben, als sie generiert hätten, wenn die für verfassungswidrig erklärten Regelungen der DL 34/2020 nicht verabschiedet worden wären), im Wege der Amtshaftung einen Anspruch auf den Ersatz des Schadens, der durch die Anwendung der (verfassungswidrigen) Regelung über die Mietminderung entstanden ist. 

Wer hat einen Anspruch auf Schadensersatz?

Jede Vermieterin und jeder Vermieter, die / der aufgrund der Anwendung von Artikel 2 Absatz 1 des DL 34/2020 nur einen reduzierten Mietzins erhalten hat, kann einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen. Der Anspruch erstreckt sich auf den Schaden, der durch die Anwendung des für verfassungswidrig erklärten Gesetzesdekrets entstanden ist. Das ist der Betrag der entgangenen Einnahmen aufgrund der Anwendung von Artikel 2 Absatz 1 des DL 34/2020, zuzüglich Zinsen.

Welche Frist gilt für die Einreichung einer Klage?

Die Klagefrist beginnt an dem Tag, an dem das Urteil Nr. 150/2022 des Spanischen Verfassungsgerichts im Staatsanzeiger veröffentlicht wurde, mithin am 6. Januar 2023, und beträgt ein Jahr. Fristende ist der 8. Januar 2024. 

An wen ist die Beschwerde zu richten und welche Schritte sind vorzunehmen?

Das Verfahren würde damit beginnen, dass die Eigentümerin / der Eigentümer der Immobilie eine Schadensersatzklage (Verwaltungsverfahren) einreicht, die (i) an die Generalitat de Catalunya zu richten ist und (ii) die Gründe für die Klage (Verabschiedung verfassungswidriger Rechtsvorschriften, DL 34/2020) sowie den geforderten Entschädigungsbetrag klar angeben muss. Die Generalitat hat dann sechs Monate Zeit, um auf die Klage zu reagieren. Ist diese Frist verstrichen, ohne dass eine Antwort eingegangen ist (oder wird die Klage abgewiesen), können die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer den Rechtsweg beschreiten und vor dem Obersten Gerichtshof von Katalonien Berufung einlegen.

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