Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) – Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Hintergrund

Seit dem 20.01.2021 liegt der Gesetzesentwurf zum MoPeG vor. Damit verbunden ist u. a. eine grundlegende Reform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die insbesondere für Gesellschaften mit Immobilienbezug wichtige Neuerungen mit sich bringt. Die geltenden Vorschriften über die GbR sind Spiegel eines historischen Leitbilds, das schon lange nicht mehr den praktischen Bedürfnissen entspricht. Letztlich waren es Fälle mit Immobilienbezug, die den BGH in den 2000er Jahren dazu veranlasst haben, die am Rechtsverkehr teilnehmende GbR mit Rechtsfähigkeit auszustatten (Urteil vom 29.01.2001 – II ZR 331/00 – bauwirtschaftliche ARGE „Weißes Ross“) und Grundbuchfähigkeit (Urteil vom. 04.12.2008 – V ZB 74/08) zu bejahen. Der Gesetzgeber wurde daneben nur punktuell tätig. Dabei blieben die gesellschaftsrechtlichen Bestimmungen in den §§ 705 ff. BGB unverändert mit der Folge, dass sich Rechtsprechung und Rechtsgestaltung im Laufe der Zeit immer weiter vom Gesetz entfernt haben. Aus dem BGB sind die für die GbR geltenden Regeln inzwischen de facto nicht mehr ablesbar. Der Entwurf zum MoPeG verfolgt daher das Ziel, das Recht der GbR zu konsolidieren und die geltenden Vorschriften zu modernisieren.

Geplante Neuregelungen

1. Gesetzliches Leitbild und Grundlagen

Neues Leitbild ist die auf Dauer angelegte GbR mit eigener Rechtspersönlichkeit, die als Grundform aller rechtsfähigen Personengesellschaften gilt. Künftig kann sie auch nach dem Gesetz sowohl zu erwerbswirtschaftlichen Zwecken als auch zur Vermögensverwaltung (z. B. Halten und Verwalten von Immobilien) eingesetzt werden.

2. Gesellschaftsregister

Für die GbR wird ein Gesellschaftsregister ähnlich dem Handelsregister geschaffen. Die Eintragung ist freiwillig, jedoch existiert u. a. eine für die Immobilienbranche äußerst relevante Ausnahme: Die Eintragung ist zwingend, wenn eine GbR in Bezug auf ein Grundstück am Rechtsverkehr teilnehmen will, etwa durch Erwerb oder Veräußerung der Immobilie. Dies bedeutet z. B. für eine grundstückshaltende GbR, die bereits im Grundbuch steht, dass sie über ihre Grundstücksrechte erst wieder verfügen kann, wenn sie zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen wurde. Erleichtert wird der Rechtsverkehr dadurch, dass die eingetragene GbR (eGbR) als Eigentümerin im Grundbuch steht. GbR-Gesellschafter-Wechsel ziehen damit nur noch Änderungen im Gesellschaftsregister nach sich, es sind insoweit keine Grundbuchberichtigungen mehr erforderlich.

3. Vertretung beim Grundstückserwerb

Hindernisse bei der Erteilung und beim Nachweis der Vertretungsbefugnis einzelner Gesellschafter im Hinblick auf einen Grundstückserwerb entfallen bei der eGbR, da das Gesellschaftsregister insofern Publizität vermittelt und öffentlichen Glauben genießt.

4. Gesamtschuldnerische Haftung

Die GbR-Gesellschafter haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft weiterhin unbeschränkt mit ihrem Privatvermögen als Gesamtschuldner. Die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Ausnahmen, etwa für Bauherrengemeinschaften und geschlossene Immobilienfonds, sollen nach der Begründung des Gesetzesentwurfs fortbestehen. Im Gesetzeswortlaut hat dieser Umstand jedoch keinen Niederschlag gefunden.

Tipp für die Praxis

Geplant ist, dass das Gesetz im Jahr 2021 beschlossen wird und zum 01.01.2023 in Kraft tritt. Diesen Zeitraum gilt es zu nutzen, um sich mit den Übergangsregelungen und den künftigen Änderungen vertraut zu machen und sowohl für neue als auch für bereits bestehende GbRs praktikable und zukunftsfähige Gestaltungen zu erarbeiten.

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