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Flächenabweichung von mehr als 10 % ist nicht stets als Mietmangel anzusehen

Update Real Estate & Public 04/2021

April 2021

Hintergrund

Im Oktober 2017 mietete der Beklagte vom Kläger ein mehrgeschossiges Ladengeschäft, das er zuvor besichtigt hatte. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Mietfläche. Wenige Wochen später teilten die Parteien den Mietvertrag auf Wunsch des Beklagten in zwei selbständige Mietverträge auf, die erstmals die jeweilige Flächengröße auswiesen. Der erste Mietvertrag wies „ca. 320 qm Nutzfläche“ im Unter- und Erdgeschoss aus und sah eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung vor, während mit dem zweiten Vertrag „ca. 160 qm Nutzfläche“ im Obergeschoss umsatzsteuerfrei vermietet werden sollten. Für beide Flächen wurde dieselbe Kaltmiete vereinbart. Ende 2018 stellte sich heraus, dass die tatsächlichen Flächen deutlich kleiner waren, nämlich nur 192 qm bzw. 112 qm. Der Beklagte sah darin einen erheblichen Mangel der Mietflächen, minderte die Miete und rechnete im Übrigen mit in der Vergangenheit zu viel gezahlter Miete auf. Der Kläger kündigte fristlos und verklagte den Mieter auf Räumung und Zahlung rückständiger Miete.

Die Entscheidung

Das OLG Dresden, Urteil vom 21.10.2020 – 5 U 1257/20 –, gab dem Kläger Recht. Die Mietflächen seien nicht mangelhaft und die Mieten daher auch nicht gemindert. Zwar wichen die tatsächlichen Flächengrößen um deutlich mehr als 10 % von den in den Verträgen genannten Zahlen ab. Jedoch seien diese Größenangaben unverbindlich. Die Parteien hätten mit den konkreten Quadratmeterangaben in den neuen Verträgen keine für den Vermieter verbindliche Beschaffenheit der Mietgegenstände vereinbaren wollen, sondern diese lediglich nachträglich genauer beschrieben. Die tatsächliche Quadratmeterzahl sei für die Parteien erkennbar bedeutungslos gewesen. Schließlich hatte der ursprünglich geschlossene Mietvertrag noch überhaupt keine diesbezüglichen Angaben enthalten. Zudem sei trotz ihrer Größenunterschiede für beide Flächen dieselbe Kaltmiete vereinbart worden. Auch habe der Mieter die tatsächlichen Flächen sowohl bei Abschluss des Ausgangsvertrages als auch bei Abschluss der neuen Mietverträge genau gekannt.

Praxistipp

Das Urteil zeigt einmal mehr, dass Flächenangaben in Mietverträgen ein heikles Thema sind und sich insoweit eine klare vertragliche Regelung empfiehlt. Fehlt diese, ist im Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln, ob die Angabe der Flächengröße – wie im vorliegenden Fall – lediglich der Beschreibung des Mietgegenstandes dient oder aber eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung oder gar eine zugesicherte Eigenschaft des Mietgegenstandes sein soll. Eine unverbindliche Beschreibung wird man bei konkreten Flächenangaben in Mietverträgen nur annehmen können, wenn die Parteien erkennbar keinen Wert auf die tatsächliche Größe der Flächen gelegt haben. Dies dürfte regelmäßig nur der Fall sein, wenn der Mieter die Fläche vor Vertragsschluss in Augenschein genommen hat und die konkrete Quadratmeterzahl bei den Verhandlungen der Parteien erkennbar keine Rolle gespielt hat. Insofern empfiehlt es sich generell, es bei Flächenangaben in Mietverträgen möglichst genau zu nehmen und insbesondere bei größeren Flächen auch anzugeben, auf welcher Grundlage (z. B. DIN 277 oder gif-Richtlinie) die Flächen ermittelt wurden. Das gilt insbesondere dann, wenn – wie jedenfalls in der Gewerbemiete üblich – die Miete in Abhängigkeit von der Quadratmeterzahl bemessen wird.

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Autoren

Foto von Hans Fabian Kiderlen
Dr. Hans Fabian Kiderlen
Counsel
Hamburg