Immobilienbesteuerung in Deutschland – geplante Änderungen

Die geplanten Änderungen bei der Grunderwerbsteuer werden die Durchführung von steueroptimierten Share Deals zukünftig erschweren. Dennoch werden für den entsprechend aufgestellten Investor Share Deals in vielen Fällen weiterhin eine steuerlich günstige Alternative zum Asset Deal an einer Immobilie bleiben. Die Änderungen treffen auch Unternehmen aus anderen Wirtschaftssektoren. Für diese Unternehmen wird sich voraussichtlich insbesondere das Risiko des unbeabsichtigten Auslösens von Grunderwerbsteuer erheblich erhöhen.

Gemäß der Planung des Gesetzgebers sollten nachfolgende grunderwerbsteuerliche Änderungen ursprünglich bereits zum 1. Januar 2020 in Kraft treten. Die politische Diskussion des Gesetzesentwurfs dauert allerdings an, so dass mit dem Inkrafttreten nunmehr voraussichtlich erst zu einem späteren Zeitpunkt innerhalb des ersten Halbjahres 2020 gerechnet wird. Hierbei sind weitergehende gesetzgeberische Verschärfungen und nachteilige Rückwirkungen nicht ausgeschlossen.

Grunderwerbsteuer – Einschränkung von Share Deals als Gestaltungsmittel

Die Möglichkeiten, Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer deutschen Immobilie durch den Erwerb von Anteilen („Share Deal“) zu vermeiden, werden eingeschränkt. Zukünftig soll bereits der direkte oder indirekte Erwerb von mindestens 90 % (bislang: 95 %) an einer Gesellschaft mit inländischem Grundbesitz vollständig der Grunderwerbsteuer unterliegen. Darüber hinaus soll zukünftig auch der direkte oder indirekte Gesellschafterwechsel unabhängig von der Rechtsform der Gesellschaft besteuert werden, wenn mindestens 90 % der Anteile bzw. der Beteiligung am Vermögen innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Bislang war dieser Besteuerungstatbestand auf Personengesellschaften beschränkt, wobei ein Fünfjahreszeitraum maßgeblich war. Ferner wird die Anwendung von Steuerbefreiungen weiter eingeschränkt, indem die erforderlichen Haltefristen auf zehn bzw. 15 Jahre erhöht werden (bislang: fünf Jahre). Zusätzlich gelten die bisherigen Regeln im Rahmen komplexer Übergangsvorschriften weiter. 

Auswirkungen auf die grunderwerbsteuerliche Gestaltungspraxis

Für einen grunderwerbsteuerlich optimierten Share Deal wird es voraussichtlich künftig rechtsformunabhängig erforderlich werden, dass der Verkäufer als sogenannter „Altgesellschafter“ für die Dauer von mindestens zehn Jahren einen Anteil von mehr als 10 % weiterhin als Minderheitsgesellschafter hält. Bei entsprechend hohen Grundstückswerten und (je nach Bundesland) Steuersätzen sollte sich ein Share Deal dennoch weiterhin durchführen lassen und erhebliche Renditevorteile bieten. Wir raten Immobilienentwicklern und Investoren bei ihren Strukturierungsüberlegungen von Beginn an die neuen Regeln zu berücksichtigen und die erforderliche Kapitalbindung zu optimieren, um sich die Option des Share Deals nicht zu verbauen.

Bestehende Optionsvereinbarungen

Die Verlängerung des für einen steuerpflichtigen Gesellschafterwechsel maßgeblichen Zeitraums von fünf auf zehn Jahre kann insbesondere bei früheren Share Deals zum Problem werden. Nicht selten werden bestehende Optionsvereinbarungen davon ausgehen, dass der „Altgesellschafter“ nach Ablauf von fünf Jahren grunderwerbsteuerlich optimiert veräußern kann, und eine entsprechende „Put-Option“ für diesen vorsehen. Durch die Gesetzesänderung droht unter Umständen, dass die Optionsausübung zur vollen Grunderwerbsteuerpflicht führt. Wir empfehlen, Vorerwerbe und bestehende Optionsvereinbarungen unter diesem Aspekt zu prüfen und Handlungsspielräume zu sondieren.

Grunderwerbsteuer im Konzern

Insbesondere wegen des „Gesellschafterwechsels“ als neuen Besteuerungstatbestands für Kapitalgesellschaften ist damit zu rechnen, dass innerhalb von Konzernen unbeabsichtigt Grunderwerbsteuer ausgelöst wird. Gerade durch Transaktionen oder Umstrukturierungen im Ausland innerhalb von internationalen Konzernen kann leicht Grunderwerbsteuer für nachgeordnete deutsche Gesellschaften ausgelöst werden, ohne dass dies für die Geschäftsführung der betroffenen inländischen Gesellschaft identifizierbar oder gar vermeidbar wäre. Jedoch müssen die Organe der betroffenen inländischen Gesellschaften auch in diesen Fällen den grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang gegenüber den zuständigen Behörden anzeigen. Das Unterlassen dieser Anzeige kann bis hin zu steuerstrafrechtlichen Sanktionen führen. Auch wenn dies nicht der Fall ist, wird die Finanzbehörde regelmäßig einen Verspätungszuschlag festsetzen. Dieser stellt wirtschaftlich eine relativ hohe „Verzinsung“ für eine verspätete Steuerfestsetzung dar; die bislang bestehende Höchstgrenze von EUR 25.000 soll ebenfalls aufgehoben werden. Unternehmen aller Branchen mit inländischem Grundbesitz sollten dies zum Anlass nehmen, sicherzustellen, dass derartige unidentifizierte Steuerpflichten so weit als irgend möglich durch ein effektives Tax-Compliance-System vermieden werden.

Grundsteuer

Durch die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts war der Gesetzgeber in der Pflicht, bis zum Ende des Jahres 2019 die für Zwecke der Grundsteuer maßgeblichen Bewertungsvorschriften verfassungskonform auszugestalten. Obgleich eine recht lange Übergangsfrist von mehreren Jahren besteht, empfehlen wir, insbesondere bei vermieteten Immobilien vor dem Hintergrund der Abrechenbarkeit als Nebenkosten, den Prozess hin zu einer zutreffenden Neubewertung der Immobilie für Grundsteuerzwecke proaktiv zu begleiten. Wir sehen für denjenigen, der ein wirtschaftliches Interesse an einer zügigen Neubewertung hat, das Risiko, in den „Bearbeitungsstau“ der Behörden zu geraten, der angesichts der Anzahl der zu bewertenden Grundstücke zu erwarten ist.

Dieser Artikel ist Teil unserer Mandanteninformation "2020 - Themen, die Sie bewegen werden", welche Sie hier einsehen können.