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Jahressteuergesetz 2018 – was kommt auf die Immobilienbranche zu?

Update Real Estate & Public 09/2018

September 2018

Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2018 vom 25.06.2018 sieht auch Regelungen für die Immobilienbranche vor.

Erweiterung des deutschen Besteuerungsrechts bei der Veräußerung von Immobiliengesellschaften

Das deutsche Besteuerungsrecht in Bezug auf die Veräußerung von Immobiliengesellschaften soll erweitert werden. Die Neuregelung würde insbesondere den Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften mit Sitz und Geschäftsleitung im Ausland mit Immobilienbesitz im Inland durch Steuerausländer betreffen. Diese Konstellation würde erstmals einer deutschen Besteuerung zugeführt.

Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Immobiliengesellschaften werden in grenzüberschreitenden Fällen häufig dem Staat zur Besteuerung zugewiesen, in dem der Grundbesitz belegen ist. Bislang sah deutsches Recht im Fall ausländischer Anteilseigner aber keine explizite Besteuerung derartiger Gewinne vor. Dies soll nun nachgeholt werden.

Voraussetzung für eine steuerliche Erfassung von Veräußerungsgewinnen soll sein, dass der Wert der Anteile unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50 Prozent auf inländischem unbeweglichem Vermögen beruht. Hierfür soll es ausreichen, wenn dies zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung der Fall war und die Anteile dem Veräußerer zivilrechtlich und / oder wirtschaftlich zu diesem Zeitpunkt zuzurechnen waren. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen.

Die 50-Prozent-Grenze wird in der Regel durch den Vergleich des Verkehrswertes der betroffenen (inländischen!) Immobilien mit dem Verkehrswert aller im Eigentum der Gesellschaft stehenden Wirtschaftsgüter (ohne Berücksichtigung von Schulden oder anderen Verbindlichkeiten) zu ermitteln sein. In den Fällen, in denen die veräußerten Anteile die 50-Prozent-Grenze – zumindest auch – aufgrund mittelbarer Beteiligung überschreiten können, soll die Ermittlung der Grundstücksquote am Gesamtvermögen einer Gesellschaft anhand einer konsolidierten Betrachtung erfolgen.

Die Neuregelung soll erstmals auf Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen angewendet werden, bei denen die Veräußerung nach dem 31.12.2018 erfolgt ist. Erfasst werden sollen aber nur solche Gewinne, die auf nach dem 31.12.2018 eingetretenen Wertveränderungen beruhen. Mit anderen Worten sollen allein stille Reserven der Besteuerung unterworfen werden, die sich nach dem 31.12.2018 gebildet haben. Vor diesem Hintergrund wird im jeweiligen Fall zur Abgrenzung eine Zwischenbewertung auf den 31.12.2018 notwendig sein.

Erweiterung der inhaltlichen Anforderungen für die Grunderwerbsteueranzeige

Die Regelungen zum Inhalt der Grunderwerbsteueranzeige (§ 20 GrEStG) sollen erweitert werden. Die Anzeigepflichtigen sollen danach gehalten sein, zusätzliche Daten zu übermitteln, wie z. B. den Namen des Steuerschuldners, der die Zahlung der Steuer übernimmt, oder bei einem Vorgang unter einer Bedingung die Bezeichnung der Bedingung.

Der geänderte § 20 GrEStG soll allerdings erst zu dem Zeitpunkt angewendet werden, zu dem das Verfahren zur elektronischen Übermittlung der Veräußerungsanzeigen der Notare eingeführt wird. Dadurch soll vermieden werden, dass bis zur Einführung eines Verfahrens zur elektronischen Übermittlung von Veräußerungsanzeigen auf den Papierformularen zusätzliche Daten übermittelt werden müssen.

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Autoren

Martin Mohr
Dr. Martin Mohr
Counsel
Stuttgart