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Schriftform kann eingehalten werden, wenn lediglich eine dem Vertrag beigefügte Anlage unterschrieben wird

Update Real Estate & Public 04/2021

April 2021

Hintergrund

Der BGH behandelt in einem Urteil vom 04.11.2020 – XII ZR 104/19 – erneut die gesetzliche Schriftform: Ein Restaurantbetreiber vermietete einen seiner Gewerberäume an die Klägerin. Hierzu verwendeten die Parteien ein Formular, das sie nur auf der Vorderseite unterschrieben. Die auf der Vertragsrückseite abgedruckten wesentlichen Vertragsinhalte waren hingegen weder unterzeichnet, noch wurden sie auf der unterschriebenen Vorderseite ausreichend in Bezug genommen, sodass die Urkunde nicht der Schriftform genügte. Die rückseitig abgedruckten Vertragsbedingungen enthielten eine Klausel zur Befristung des Mietverhältnisses auf fünf Jahre und einen Verweis darauf, dass die Mietfläche in einer Anlage eindeutig markiert sei, die jedoch nicht beigefügt war.

Später unterzeichneten die Vertragsparteien diese Anlage gesondert, die in der Überschrift auch den Hauptvertrag benannte und teilweise Bezug auf den nicht unterschriebenen Teil der Vertragsurkunde nahm: Eingefügt war auch der Zusatz, dass das eingezeichnete Objekt die Mietfläche nach den Vertragsbedingungen kennzeichne. Streitig war u. a. die Möglichkeit der vorzeitigen Kündbarkeit des Mietvertrages wegen der Verletzung der gesetzlichen Schriftform.

Die Entscheidung

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass der Schriftformverstoß des ursprünglichen Mietvertrages durch die unterzeichnete Anlage geheilt worden sei, da sie unmissverständlich und eindeutig auf die ursprüngliche Vertragsurkunde in ihrer Gesamtheit Bezug nehme.

Zur Einhaltung der Schriftform sei ausreichend, dass zwischen einer unterzeichneten nachfolgenden Vereinbarung und dem nicht der Schriftform genügenden Mietvertrag eine gedankliche Verbindung bestehe, die erkennen lasse, dass beide Schriftstücke in ihrer Gesamtheit einen Vertrag bilden. Der unterschriebene Nachtrag in Form der Anlage erfülle dies. In der Überschrift der Anlage werde zum einen ausreichend auf den Hauptvertrag Bezug genommen und zum anderen auf die nicht unterschriebene Rückseite durch den Zusatz, dass das eingezeichnete Objekt die Mietfläche nach den Vertragsbedingungen auf der Rückseite des Hauptvertrages kennzeichne. Durch diese Bezugnahme bereits in der Überschrift werde verdeutlicht, dass alle Vertragsbedingungen weitergelten sollen. Infolgedessen würden die gesamte ursprüngliche Vertragsurkunde und die Anlage zu einer gedanklichen Einheit verbunden, aus der sich der Vertragsinhalt ergebe. Deshalb sei unschädlich, dass in der Anlage die weiteren Inhalte der Vertragsbedingungen nicht mehr ausdrücklich aufgeführt seien und auch kein Hinweis auf deren Fortgeltung enthalten sei.

Tipp für die Praxis

Ein Schriftformverstoß kann in einem späteren Nachtrag durch eine teilweise Bezugnahme auf den nicht unterschriebenen Teil des Hauptmietvertrages geheilt werden: Ausreichend ist, wenn die nachfolgende Urkunde den Hauptvertrag konkret benennt und die bisher fehlende Anlage enthält. Auch die erforderliche Unterzeichnung unter allen wesentlichen vertraglichen Bestimmungen kann durch Unterzeichnung eines solchen nachfolgenden Dokuments nachgeholt werden. Zur Vermeidung von Unklarheiten empfiehlt es sich gleichwohl, stets darauf zu achten, die Anhänge ausdrücklich in Bezug zu nehmen und alle wesentlichen Vereinbarungen vor der Unterschrift abzudrucken. Fehlende Anlagen oder Vereinbarungen sollten im Nachtrag formgerecht nachgeholt werden.

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Autoren

Foto von Juliana Kettel
Juliana Kettel, LL.M.
Associate
Frankfurt