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Zur automatischen Verlängerung eines Makleralleinauftrags in AGB

Update Real Estate & Public 04/2021

April 2021

Hintergrund

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit von AGB-Klauseln in einem Maklervertrag, der zwischen ihnen als Makleralleinauftrag mit einer sechsmonatigen Laufzeit und einer automatischen Verlängerungsklausel um drei Monate bei ausbleibender Kündigung geschlossen wurde. Die vierwöchige Kündigungsfrist war lediglich in einer Anlage zum Vertrag enthalten. Im Falle einer Verlängerung sollte dem Makler ein Schadensersatzanspruch zustehen, falls während der Bindungsfrist ein anderer Makler beauftragt wird, der erfolgreich den Geschäftsabschluss vermittelt.

Die Entscheidung

Der BGH (Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19) stellt erstmals klar, dass ein einfacher Makleralleinauftrag unter Verwendung von AGB wirksam abgeschlossen und eine Bindungsfrist wirksam formularmäßig vereinbart werden kann. Eine Bindung von sechs Monaten sei angemessen. Die Zulässigkeit einer solchen Regelung begründet der BGH mit einem Umkehrschluss zum – in diesem Fall nicht anwendbaren – § 309 Nr. 9 b BGB. Dem Maklerkunden sei es außerdem, jedenfalls bei einem einfachen Makleralleinauftrag, zumutbar, den Vertrag auf Kündigungsregelungen durchzusehen. Die Wirksamkeit der Klausel hänge aber von der vereinbarten Grundlaufzeit, dem Zeitraum der Verlängerung und der Kündigungsfrist ab. Wirksam sei nach dem Grundsatz des § 309 Nr. 9 a und b BGB eine automatische Verlängerung um die Hälfte der vorher vereinbarten Vertragszeit. Bei Zweifeln an den Bemühungen des Maklers stehe es dem Kunden frei, fristgerecht zu kündigen. Eine vierwöchige Kündigungsfrist gelte im Verhältnis zur Vertragszeit und der Verlängerung als angemessen.

Eine Kündigungsfrist in einer Anlage sei hingegen nicht wirksam in den Vertrag einbezogen, wenn anders als bei anderen Regelungen nicht ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass diese Klausel Vertragsbestandteil wird, sondern lediglich um Beachtung der dortigen Vereinbarungen gebeten wird. Die fehlende Einbeziehung mache die gesamte Verlängerungsklausel unwirksam.

Tipp für die Praxis

Die Entscheidung gibt Rechtssicherheit für die Verwendung der automatischen Verlängerungsklausel in AGB und Kriterien für ihre Wirksamkeit an die Hand. Maklern ist zu empfehlen, die Kündigungsfrist in den Vertragstext selbst aufzunehmen, um eine fehlerhafte Einbeziehung zu vermeiden.

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Autoren

Foto von Fabian Vieregge
Fabian Vieregge
Associate
Köln