Hintergrund
Die Abnahme sowohl des Sondereigentums wie auch des Gemeinschaftseigentums stellt ein persönliches Recht des Erwerbers dar. Ältere Bauträgerverträge sehen oftmals vor, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für den Erwerber durch einen Sachverständigen erfolgt, der vom Bauträger benannt und beauftragt wird. Eine solche Klausel tangiert das persönliche Recht auf Abnahme und ist deswegen unwirksam. Die durch den Sachverständigen vorgenommene Abnahme wirkt deswegen nicht zu Lasten des Erwerbers. Dem Bauträger ist es in diesem Fall auch verwehrt, sich auf eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berufen. Es fehlt dann tatsächlich an der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Erst mit der Abnahme ändert sich jedoch der Vertrag vom Erfüllungsstadium hin zum Gewährleistungsstadium und es beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen. Für den Bauträger stellt sich deswegen das Problem, dass er u. U. lange nach Ablauf von mehr als fünf Jahren nach Fertigstellung mit Mängelansprüchen, bezogen auf das Gemeinschaftseigentum, konfrontiert werden kann. Von großer Bedeutung ist deswegen die Frage, ob Ansprüche auf Mängelbeseitigung bezüglich des Gemeinschaftseigentums im Fall der gescheiterten Abnahme quasi zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden können oder ob dem nicht die absolute zehnjährige Verjährung des § 199 Abs. 4 BGB entgegengehalten werden kann. Zum sog. alten Schuldrecht hat der BGH entschieden, dass die Abnahme tatsächlich die Voraussetzung für einen Verjährungsbeginn darstellt und eine Verjährung von Erfüllungsansprüchen nicht in Betracht kommt (Urteil vom 08.07.2010 – VII ZR 171/08). Für die Rechtslage nach neuem Schuldrecht (ab 01.01.2002) hat der BGH dies jedoch ausdrücklich offengelassen.
Die Entscheidung
Das OLG Köln hat durch Urteil vom 21.08.2020 – 19 U 5/20 – festgestellt, dass Erfüllungsansprüche des Erwerbers spätestens zehn Jahre nach Vertragsschluss verjähren und der Bauträger damit die Mängelbeseitigung verweigern darf. Zuvor hatte das OLG Hamm im Urteil vom 30.03.2019 – 24 U 14/18 – die gegenteilige Entscheidung getroffen und erklärt, dass es ohne Abnahme keine Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen geben könne. Der BGH hat die Möglichkeit, die Frage höchstrichterlich zu klären, im Rahmen einer Revision gegen das Urteil des OLG Hamm nicht genutzt (Urteil vom 28.05.2020 – VII ZR 108/19).
Tipp für die Praxis
Solange der BGH die hochbrisante Streitfrage nicht entschieden hat, besteht keine Rechtssicherheit.
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