Hintergrund
Die Mieterin von Büroflächen zeigte dem Vermieter an, dass in einem angemieteten Büroraum ein beißender, die Atemwege und Augen reizender Geruch feststellbar sei. Der Vermieter besichtigte die Mieträume und bot zum Zwecke einer einvernehmlichen Regelung – ohne Anerkennung einer Rechtspflicht oder Präjudiz – an, den Bodenbelag in dem betroffenen Mietraum auf eigene Kosten auszutauschen. Ferner ließ der Vermieter eine Wand öffnen, um einen etwaigen Rohrbruch als Ursache des Geruchs auszuschließen. Die Mieterin minderte unter Berufung auf den angezeigten Mangel die Miete um 10 % und kündigte das Mietverhältnis gleichzeitig durch Ausübung eines vertraglich vorgesehenen Sonderkündigungsrechts.
In dem anschließenden Kündigungsprozess war streitig, ob ein Mangel der Mietsache vorlag, der zur Mietminderung und zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts berechtigte. Im Kern ging es dabei um die Frage, ob die Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund der Mängelanzeige der Mieterin unternahm, als ein „tatsächliches Anerkenntnis“ gewertet werden können, mit der Folge, dass sich die Beweislast hinsichtlich des Vorliegens eines Mangels zu Lasten des Vermieters umkehrt.
Die Entscheidung
Der BGH (Urteil vom 23.09.2020 – XII ZR 86/18) äußert sich in dem Urteil zu den Voraussetzungen, unter denen Maßnahmen des Vermieters zur Mangelerkundung und Mangelbeseitigung als tatsächliches Anerkenntnis der vom Mieter behaupteten Mängel angenommen werden können.
Der Mieter trägt nach Übergabe der Mietsache nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Mangels. Dabei kann dem Mieter im Prozess die Wirkung eines tatsächlichen Anerkenntnisses zugutekommen. Das tatsächliche Anerkenntnis verkörpert keinen rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen des Schuldners, sondern stellt eine Bekundung seiner Erfüllungsbereitschaft dar. Ein tatsächliches Anerkenntnis kann daher Indizwirkung entfalten und bis hin zu einer Umkehr der Beweislast führen.
Es ist zu differenzieren, ob der Vermieter aufgrund der Mangelanzeige des Mieters im Rahmen seiner Gewährleistungspflicht tätig wird oder ob er aus Kulanz oder zur gütlichen Einigung mit dem Mieter Maßnahmen zur Erkundung oder Beseitigung eines Mangels vornimmt. Dabei sind Umfang, Dauer und Kosten der ergriffenen Maßnahmen entscheidend für die Annahme einer Indizwirkung.
Allein die Bereitschaft des Vermieters, der Mangelanzeige des Mieters nachzugehen, enthält noch keine Aussage dahingehend, das Vorhandensein eines Mangels und die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zuzugestehen.
Tipp für die Praxis
Eine schriftliche Erklärung des Vermieters, Mangelerforschungsarbeiten ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht oder Präjudiz durchzuführen, schützt im Zweifel vor den Folgen eines ungewollten Anerkenntnisses und verbessert die Stellung des Vermieters im Prozess.
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