Travaux immobiliers et TVA

La réalisation de travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257-I du CGI a des incidences très importantes :

• Au regard de la TVA :
  • lorsque les travaux sont réalisés par un assujetti, ils ouvrent droit à déduction car, même si l’immeuble n’est pas destiné à la réalisation d’une activité taxable, son achèvement rendra exigible la taxation d’une livraison à soi-même, de sorte que toutes les dépenses de construction concourent nécessairement à une opération taxable qui rend déductible la taxe d’amont ;
  • la vente de l’immeuble faisant l’objet de ces travaux sera obligatoirement taxée sur le prix total si elle est réalisée par un assujetti dans les cinq années suivant l’achèvement (lire notre article Synthèse des régimes de TVA et DMTO portant sur les actifs immobiliers) ;
  • de tels travaux ne sont pas éligibles aux taux réduits de 10  % et 5,5 % au titre de la rénovation de logements .
• Au regard des droits de mutation :
  • la réalisation de ces travaux permet de respecter un engagement de construire pris dans l’acte d’acquisition en application de l’article 1594 0G A du CGI et donc, de bénéficier d’une taxation au seul droit fixe de 125 € (lire notre article Engagements de construire et de revendre) ;
  • la vente d’un immeuble neuf dans les cinq ans de l’achèvement est soumise à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % lorsqu’elle est soumise à la TVA (lire notre article Synthèse des régimes de TVA et DMTO portant sur les actifs immobiliers).

Or, la loi assimile à une construction nouvelle les travaux de rénovation d’une ampleur telle qu’ils aboutissent à la livraison d’un immeuble neuf (CGI, art . 257 I, 2, 2°).

Les conséquences TVA et DMTO de la réalisation de travaux sur les postes visés par ces dispositions doivent donc être prises en compte en amont des projets, d’autant plus que, comme nous allons le voir, l’appréciation est très factuelle.

Définition des éléments pris en compte et de la nature des travaux les affectant

Aux termes des dispositions de l’article 257 I 2, 2° du CGI, pour apprécier si des travaux aboutissent à la production d’un immeuble neuf au regard de la TVA, il convient de se demander s’ils consistent en une surélévation, ou s’ils rendent à l’état neuf :

1°) soit la majorité des fondations ;

2°) soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;

3°) soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

4°) soit l'ensemble des éléments de second-œuvre suivants, dans une proportion d’au moins 2/3 chacun :

1. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
2. les huisseries extérieures ;
3. les cloisons intérieures ;
4. les installations sanitaires et de plomberie ;
5. les installations électriques ;
6. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Les critères numérotés de 1° à 4° sont alternatifs : il suffit d’en remplir un pour que l’immeuble soit considéré comme neuf au regard de la TVA. En revanche, les critères de second-œuvre (« a » à « f ») sont cumulatifs et il est donc impératif de remettre à neuf tous les postes pour au moins 2/3 pour que ce critère soit rempli.

S'agissant de ces derniers, l’Administration estime que lorsque l'immeuble, avant et après réalisation des travaux, ne comporte pas l'un des lots de second-œuvre, il convient de considérer que la composante second-œuvre dans son ensemble n’est pas rendue à l'état neuf.

Cette question concerne très souvent les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage car, outre les immeubles ne comportant pas d'étage, il est fréquent que tous les planchers contribuent à la résistance ou la rigidité de l'ouvrage.

Dans ce cas donc, il n’est pas possible de produire un nouvel immeuble au regard de la TVA par remise à neuf des éléments de second-œuvre.

Par dérogation, l’Administration indique qu’au regard des droits de mutation à titre onéreux, lorsque l’immeuble ne comporte pas de planchers non porteurs et que tous les autres éléments du second œuvre sont remis à neuf dans une proportion supérieure aux 2/3, l’immeuble est considéré comme neuf à la condition que les travaux n’aient pas bénéficié du taux intermédiaire de la TVA.

Lorsqu’elle est applicable, cette mesure de faveur conduit à ce que des immeubles puissent être remis à neuf au regard des droits de mutation, mais pas de la TVA.

Appréciation de l'ampleur des travaux

Appréciation globale

Par principe, l’appréciation de l'ampleur des travaux se fait par rapport au bâtiment pris dans son ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux d'entretien et d'amélioration. Sont sans incidence à cet égard les circonstances suivantes :

• les locaux nouvellement aménagés sont affectés à plusieurs occupants ;
• l'affectation de certaines parties de l'immeuble est modifiée ;
• l'immeuble est affecté à plusieurs usages ;
• l'opération immobilière a pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un immeuble constituant jusqu'alors une entité unique.

Par exception, l’analyse se fait au niveau de plusieurs bâtiments réputés constituer entre eux un ensemble unique lorsque les circonstances s’y prêtent, notamment lorsqu'ils communiquent entre eux horizontalement et verticalement et disposent des mêmes issues sur la voie publique, bien qu’ils soient immatriculés au cadastre sous des numéros différents.

En tout état de cause, une addition de construction est, en tant que telle, considérée comme un immeuble neuf, qu’elle soit faite :

• en surélévation ;
• en infrastructure ;
• en extension du bâtiment préexistant.

Dans une telle situation, les travaux réalisés dans la partie existante de l’immeuble doivent être analysés sans tenir compte des travaux d’addition de construction.

C’est ainsi que l’immeuble peut être partiellement neuf (partie correspondant à l’addition de construction) et partiellement ancien (partie préexistante si elle ne fait pas l’objet de travaux de nature à entraîner une remise à neuf au sens de l’article 257 I, 2, 2° du CGI).

La mutation d’un tel immeuble peut donc nécessiter une ventilation de prix pour appliquer le régime fiscal propre à chaque fraction.

Critères d’appréciation

Le seuil en lui-même (50 % ou 2/3) est apprécié selon un critère physique objectif approprié tel que la surface, le linéaire, le volume, ou en valeur si ce critère paraît plus adapté au lot affecté par les travaux.

Le maître d'ouvrage a la faculté de retenir toute méthode dont il peut justifier la pertinence au regard de son opération et lui permettant de comparer les éléments neufs au total formé par ceux-ci avec la partie conservée.

Conclusion

L’appréciation des travaux et son incidence sur la qualification fiscale de l’immeuble peut être délicate car elle est très factuelle. Les enjeux financiers pouvant être extrêmement importants, il est souvent judicieux d’assurer la sécurité juridique de l’opération en demandant à l’administration fiscale de se prononcer formellement sur la situation avant d’engager l’opération de rénovation.  Attention toutefois, cette prise de position ne sera pas opposable si, par exemple, l’ampleur des travaux est modifiée par rapport à la description initiale. Nos équipes de spécialistes mènent régulièrement ces procédures pour le compte de leurs clients, en relation étroite avec les architectes, jusqu’à l’obtention de la décision écrite. N’hésitez pas à nous contacter.

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