Gestiegene Zinsen, Inflation und höhere Baukosten stellen die Immobilien- und Baubranche aktuell vor große Her­aus­for­de­run­gen, sodass Re­struk­tu­rie­run­gen auch dort eine immer größere Bedeutung erlangen. Nicht nur zahlreiche Pro­jekt­ent­wick­lungs­ge­sell­schaf­ten, sondern auch Bestandshalter und andere Unternehmen aus der Immobilien- und Baubranche sehen wegen der geänderten Rah­men­be­din­gun­gen am Immobilienmarkt schwierigen Zeiten entgegen. Sa­nie­rungs­op­tio­nen in Deutschland Aus der Sicht eines jeden Unternehmens gilt: je früher eine Krisensituation erkannt und die Restrukturierung eingeleitet wird, desto mehr Hand­lungs­op­tio­nen bestehen und desto wahrscheinlicher ist ein Sa­nie­rungs­er­folg. Dieser Grundsatz gilt auch und insbesondere in der Immobilien- und Baubranche. Die Implementierung einer funk­ti­ons­fä­hi­gen Kri­sen-Com­pli­ance im Unternehmen, also vornehmlich die laufende Prüfung und Überwachung etwaiger Insolvenzgründe ist deswegen zwingend erforderlich und für die Ge­schäfts­füh­rer von Ka­pi­tal­ge­sell­schaf­ten sogar gesetzlich vorgeschrieben. Handelt die Ge­schäfts­füh­rung zu spät, sind die Wege einer au­ßer­ge­richt­li­chen Sanierung und eines Sta­RUG-Ver­fah­rens versperrt. In Deutschland stehen für die Sanierung derzeit vier Verfahren zur Verfügung: die au­ßer­ge­richt­li­che Sanierung, das Sta­RUG-Ver­fah­ren, die Sanierung in Eigenverwaltung (mit optionalem Schutz­schirm­ver­fah­ren) sowie das In­sol­venz­ver­fah­ren. Eine ausführliche tabellarische Übersicht mit den Verfahrenszielen sowie den Voraussetzungen finden Sie hier. Absicherung gegen die Krise von Ge­schäfts­part­nern Ein weiterer wichtiger Baustein einer effektiven Kri­sen-Com­pli­ance ist die Absicherung gegen Krisen wichtiger Ge­schäfts­part­ner. Diese können sich schnell negativ auf die eigene wirtschaftliche Lage auswirken. So kann die Insolvenz einer Pro­jekt­ent­wick­lungs­ge­sell­schaft und die damit oft verbundenen Baustopps schnell zu exis­tenz­be­dro­hen­den Situationen bei baubeteiligten Unternehmen führen. Genauso kann umgekehrt die Insolvenz eines Ge­ne­ral­un­ter­neh­mers oder eines Käufers einer Immobilie die Insolvenz eines Pro­jekt­ent­wick­lers auslösen. Dementsprechend sind folgende Schritte zur Vorbeugung eines solchen Domino-Effekts besonders her­vor­zu­he­ben:de­ci­mal­Re­gel­mä­ßi­ges und engmaschiges Monitoring der Ver­trags­be­zie­hung mit dem Ge­schäfts­part­ner. Bei Pro­jekt­ent­wick­lun­gen ist der Baufortschritt und der pünktliche Eingang von Abschlags- oder Ratenzahlungen zu kontrollieren. Aufgrund des an­fech­tungs­recht­li­chen Bar­ge­schäfts­pri­vi­legs sind möglichst kurze Zahlungsfristen empfehlenswert, sodass zwischen Leistung und (Ab­schlags-)Zah­lung nicht mehr als 30 Tage liegen. Sicherungsrechte sind zu vereinbaren, welche bei Insolvenz des Ge­schäfts­part­ners ein Aus- oder Ab­son­de­rungs­recht gewähren oder zumindest sicherstellen, dass ein Dritter einsteht. Für Waren sind verlängerte Ei­gen­tums­vor­be­hal­te vorzusehen. Miet­ver­hält­nis­se sind mit üblichen Mietsicherheiten abzusichern. Um An­fech­tungs­ri­si­ken zu vermeiden, sind Sicherheiten bereits bei Vertragsschluss und nicht erst zu einem späteren Zeitpunkt zu stel­len.Mög­lich­kei­ten der vorzeitigen Ver­trags­be­en­di­gung sind zu prüfen. Bei Werkverträgen, sowie Bau-, Architekten- und In­ge­nieur­ver­trä­gen sieht das Gesetz nach § 648 BGB ein jederzeitiges Kündigungsrecht des Bestellers vor. In­sol­venz­ab­hän­gi­ge Be­en­di­gungs­klau­seln werden insofern mehrheitlich für wirksam erachtet. Für Mietverträge gilt dagegen, dass eine Kündigung allein aufgrund der Insolvenz eines der beiden Vertragspartner nicht zulässig ist. Eine Besonderheit besteht dagegen in dem Fall, in dem eine vermietete Immobilie durch den In­sol­venz­ver­wal­ter des Vermieters veräußert wird. Dem Erwerber steht dann einmalig ein Son­der­kün­di­gungs­recht nach § 111 InsO zu. Gleiches gilt nach § 57a ZVG für den Ersteher im Rahmen einer Zwangs­ver­stei­ge­rung. Umstritten ist, ob ein solches Son­der­kün­di­gungs­recht auch bei Erwerb der Ge­schäfts­an­tei­le an einer Ver­mie­ter­ge­sell­schaft gelten soll. Hintergrund der Diskussion ist, dass für Investoren ein Share Deal oftmals interessanter ist als ein Asset Deal. Allerdings führt der Ge­sell­schaf­ter­wech­sel nicht zu einem Ei­gen­tü­mer­wech­sel auf Ebene des Vermieters. Der neue Gesellschafter selbst wird nicht Eigentümer der jeweiligen Immobilie, sodass auch kein Eintritt in das Mietverhältnis erfolgt. Das Son­der­kün­di­gungs­recht besteht daher allein aufgrund des Ge­sell­schaf­ter­wech­sels nicht. Sollte die erworbene Ver­mie­ter­ge­sell­schaf­ter allerdings ihrerseits bereits insolvent sein, so könnte der In­sol­venz­ver­wal­ter von seinem Wahlrecht über die Fortsetzung des Miet­ver­hält­nis­ses Gebrauch machen und das Mietverhältnis kündigen. Fi­nan­zie­rungs­spe­zi­fi­sche Tendenzen und Empfehlungen Die typischerweise (zumindest anteilige) Fremd­ka­pi­tal-Fi­nan­zie­rung von Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen bringt einen weiteren Player an den Ver­hand­lungs­tisch. Für die Restrukturierung spielen Kapitalgeber und deren Sicherungsrechte eine große Rolle. Die Positionen von Mezzanine- und Se­ni­or-Dar­le­hens­ge­bern sind im Re­struk­tu­rie­rungs­fall zudem häufig nicht deckungsgleich. So sehen sich aktuell Mez­za­ni­ne-Dar­le­hens­ge­ber u.a. zur Umstrukturierung der Finanzierung und/oder Gewährung von Haircuts gezwungen. Für sämtliche relevanten Parteien und die Frage, ob, wie und welche Sicherheiten gezogen werden können, ist i.d.R. die In­ter­kre­di­to­ren-Ver­ein­ba­rung entscheidend. Bereits im Vorfeld einer Restrukturierung empfiehlt sich daher für alle Parteien eine detaillierte Befassung mit diesem Vertrag. Häufig finden sich hier auch trans­ak­ti­ons­spe­zi­fi­sche Besonderheiten. Bei der Bewertung und Verwertung von Sicherheiten kommt zudem die Frage auf, ob und wie der Kapitalgeber die faktische Kontrolle über den Darlehensnehmer erlangen kann. Die Antwort hierauf fällt, abhängig von Si­cher­hei­ten­struk­tur und konkreter Ge­sell­schafts­form des Dar­le­hens­neh­mers, unterschiedlich aus. Es bleibt u.a. abzuwarten, ob die aktuelle Entwicklung zu einer Ausweitung von loan-to-own Strategien führen wird.

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