Wie erwartet, entfaltet das MoPeG mit Blick auf immobilienhaltende Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbRs) unmittelbare Wirkung.
Im August 2021 beschlossen, im Januar 2024 in Kraft getreten: Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) bedeutet eine grundlegende Reform der für die GbR geltenden Vorschriften, insbesondere sind auch für die Immobilien-GbR maßgebliche Neuerungen enthalten.
Dies ist nicht verwunderlich, waren es doch Fälle mit Immobilienbezug, die den BGH in den 2000er Jahren dazu veranlasst haben, die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR (Urteil v. 29. Januar 2001 – II ZR 331/00 – bauwirtschaftliche ARGE „Weißes Ross“) und in der Folge auch ihre Grundbuchfähigkeit (Urteil v. 4. Dezember 2008 – V ZB 74/08) anzuerkennen.
Nachdem sich Rechtsprechung und Rechtsgestaltung im Laufe der Zeit immer weiter vom Gesetzesrecht entfernt hatten, ist der Gesetzgeber nunmehr tätig geworden, mit dem klaren Ziel, das Personengesellschaftsrecht durch das MoPeG in die Zukunft zu führen.
Längst überfälliger Leitbildwandel betreffend die Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Die GbR als Rechtsform wird heutzutage auch häufig bei Erwerbsgesellschaften gewählt, die zu einem Zweck gegründet werden, der sich nur mit einer Teilnahme am Rechtsverkehr verfolgen lässt. Aus diesem Anlass hat der Gesetzgeber mit dem MoPeG das bisherige Leitbild der GbR aufgegeben, das von einer nicht rechtsfähigen Gesamthandelsgemeinschaft ausgegangen war, die nur zur Durchführung einer begrenzten Anzahl von Einzelgeschäften gegründet wird.
Nach dem MoPeG unterscheidet das Gesetz nunmehr zwischen rechtsfähiger und nicht rechtsfähiger Gesellschaft. Danach kann die GbR selbst Rechte erwerben und Verpflichtungen eingehen, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll (dann handelt es sich um eine rechtsfähige GbR), oder sie kann den Gesellschaftern zur Ausgestaltung ihres Rechtsverhältnisses untereinander dienen (dann handelt es sich um eine nicht rechtsfähige GbR).
Die Verfolgung erwerbswirtschaftlicher Zwecke sowie die Vermögensverwaltung und damit das Halten und Verwalten von Immobilien sind in der Rechtsform der GbR damit auch nach dem Gesetz ausdrücklich möglich. Das gesetzliche Leitbild ist künftig durch die rechtsfähige GbR geprägt. Hierdurch wird eine Vielzahl von Unsicherheiten beseitigt, die darauf beruhten, dass sich das niedergeschriebene Recht der GbR und die praktischen Bedürfnisse vor dem 1. Januar 2024 weit voneinander entfernt hatten.
Besondere Relevanz erlangt dies mit Blick auf den Umstand, dass die GbR damit auch als Grundform aller rechtsfähigen Personengesellschaften gilt und die Regelungen zur GbR auch die Basis für die rechtliche Ausgestaltung von OHG und KG bilden. Sind immobilienhaltende Einheiten also nicht als GbR verfasst, so werden sie auch in der Rechtsform anderer Personengesellschaften von der Reform tangiert.
Die eGbR – Registerpublizität und sonstige Auswirkungen der Einführung des Gesellschaftsregisters auf die Immobilien-GbR
Den maßgeblichen Beitrag zu mehr Rechtssicherheit und Transparenz leistet das Gesellschaftsregister, das nunmehr eine zuverlässige, vollständige und lückenlose Auskunft über eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts bietet. Der damit verbundene Schutz des guten Glaubens ist ähnlich dem des Handelsregisters: Der Rechtsverkehr kann aufgrund ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister auf die Existenz und ordnungsgemäße Vertretung der GbR vertrauen. Damit einher geht eine immense Erleichterung im Hinblick auf Immobilientransaktionen. Denn die bislang erforderliche Behelfskonstruktion, diesen hinsichtlich der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter über § 47 Abs. 2 GBO und § 899 a BGB zu erzeugen, um nachzuweisen, dass die Gesellschaft im Hinblick auf Grundstücksgeschäfte wirksam vertreten ist, ist hinfällig.
Mit der Eintragung der GbR geht einher, dass der Name der GbR zwingend eines Zusatzes bedarf, der auf ihre Eintragung hinweist: Mit der Bezeichnung als eGbR tritt damit nach außen offenkundig zutage, dass es sich bei der Einheit um eine rechtsfähige, eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt. Sind an der GbR keine natürlichen Personen beteiligt, die haften, muss ergänzend auch die Haftungsbeschränkung gekennzeichnet werden – vor diesem Hintergrund finden sich im Gesellschaftsregister Gesellschaften auch mit dem Zusatz GmbH & Co. eGbR, KG & Co. eGbR sowie GmbH & Co. KG eGbR.
Folgende Informationen ergeben sich öffentlich zugänglich aus dem Gesellschaftsregister: Name der Gesellschaft, Sitz, Anschrift sowie Angaben zu Zweigniederlassungen, die allgemeine Vertretungsregelung sowie die Gesellschafter (bei natürlichen Personen: Name, Geburtsdatum und Wohnort; bei Gesellschaften: Name, Rechtsform, Sitz, zuständiges Register und Register-Nr.), Vertretungsberechtigte und besondere Vertretungsbefugnisse (z. B. Einzelvertretungsbefugnis), die Rechtsform und sonstige Rechtsverhältnisse. Beteiligungsquoten oder Haftungssummen sind dagegen nicht enthalten.
Neben dem Gutglaubensschutz in Bezug auf den Inhalt des Gesellschaftsregisters (und in diesem Zusammenhang insbesondere die Vertretungsbefugnis) bietet die Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister den weiteren Vorteil, dass die GbR im Verhältnis zu Dritten jetzt spätestens mit dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als entstanden gilt. Somit werden etwaige Unsicherheiten in Bezug auf den Zeitpunkt der Entstehung – den das Gesetz primär daran knüpft, dass die GbR mit Zustimmung sämtlicher Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnimmt – bei der eGbR beseitigt.
Einmal eingetragen, bestehen Anmeldepflichten in Bezug auf Änderungen der Angaben zur Gesellschaft. Ferner finden auf die eingetragene GbR die Mitteilungspflichten zum Transparenzregister Anwendung. Zudem kann sie auch nicht mehr willkürlich aus dem Gesellschaftsregister gelöscht werden. Vielmehr erfolgt eine Löschung nur, wenn vorher ein entsprechendes Verfahren nach den allgemeinen Vorschriften durchgeführt wurde, wie in der Regel die Liquidation. Auch dieser Umstand trägt maßgeblich zur Erhöhung von Rechtssicherheit und Transparenz im Rechtsverkehr bei – nimmt den Gesellschaftern der eGbR allerdings auch die Möglichkeit, diese liquidationslos zum Erlöschen zu bringen.
Im Spannungsfeld zwischen Freiwilligkeit und faktischem Eintragungszwang – Voreintragungserfordernisse und Grundstücksverkehr
Der Gesetzgeber hat die Eintragung in das Gesellschaftsregister grundsätzlich freiwillig ausgestaltet. Allerdings gibt es hierzu verschiedene Ausnahmen. Maßgebliche Auswirkungen auf die Immobilien-GbR hat der Umstand, dass ein gesetzliches Voreintragungserfordernis für Grundstückstransaktionen im Wege des Asset-Deals und des Share-Deals vorgesehen ist. So ist seit dem 1. Januar 2024 die Eintragung in das Gesellschaftsregister erforderlich, wenn eine GbR in Bezug auf ein Grundstück am Rechtsverkehr teilnehmen will, etwa durch Erwerb oder Veräußerung einer Immobilie im Wege des Asset-Deals.
Für eine immobilienhaltende GbR, die bereits als Eigentümerin (unter Nennung all ihrer Gesellschafter) im Grundbuch steht, bedeutet dies seit dem 1. Januar 2024, dass sie über ihre Grundstücksrechte erst wieder verfügen kann, wenn sie sich zuvor in das Gesellschaftsregister hat eintragen lassen. Will eine GbR ein Grundstück erwerben, kann sie dies ebenfalls erst tun, wenn sie zuvor in das Gesellschaftsregister eingetragen wurde. Ist die Eintragung erfolgt, so gestaltet sich der Grundstücksverkehr unter Beteiligung der eGbR wie folgt: Die eGbR selbst wird als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen, die bisher erforderliche Nennung all ihrer Gesellschafter im Grundbuch entfällt.
Das Voreintragungserfordernis gilt überdies nicht nur für Erwerbs- und Verkaufsvorgänge, sondern auch dann, wenn eine GbR sonstige Rechte erwerben oder ändern möchte, die einer Grundbucheintragung bedürfen – so beispielsweise für die Bestellung von Dienstbarkeiten oder die Löschung einer Grundschuld.
Konnte der Wechsel des Gesellschafterbestands einer GbR früher nur im Wege einer Grundbuchberichtigung nach außen sichtbar erfolgen, findet dieser Vorgang künftig ausschließlich im Gesellschaftsregister statt. Dies wird als maßgebliche Erleichterung für immobilienhaltende oder erwerbende GbRs wahrgenommen. Aktuell bedeutet dies jedoch auch, dass eine Änderung im Gesellschafterbestand einer immobilienhaltenden, noch nicht eingetragenen GbR dazu führt, dass diese zunächst ins Gesellschaftsregister einzutragen und die eGbR sodann in das Grundbuch einzutragen ist, denn eine andere Möglichkeit zur Berichtigung der Eigentumsverhältnisse ist nicht mehr gegeben.
Für die Eintragung einer GbR als Gesellschafterin einer anderen eGbR, OHG oder KG in das Gesellschafts- oder Handelsregister bzw. als Gesellschafterin einer GmbH in die Gesellschafterliste der GmbH ist eine Voreintragung im Gesellschaftsregister ebenfalls Voraussetzung. Daher kann sich die Einführung des Gesellschaftsregisters auch auf Immobilientransaktionen im Wege des Share-Deals auswirken, in denen eine GbR beabsichtigt, Anteile an einer immobilienhaltenden eGbR, OHG, KG oder GmbH zu erwerben.
Es zeichnet sich ab, dass sich aufgrund der Vorteile, die die Eintragung im Gesellschaftsregister für den Immobilienverkehr mit sich bringt, ein faktischer Voreintragungszwang entwickelt. Denn sie bietet in vielerlei Hinsicht ein höheres Maß an Sicherheit – sei es mit Blick auf die Haftungs- und Vertretungsverhältnisse der GbR, sei es mit Blick auf die Gutglaubenswirkung. Daher ist bereits jetzt partiell zu beobachten, dass Geschäftspartner einer GbR deren Voreintragung im Gesellschaftsregister fordern, bevor sie mit ihr in Verhandlungen eintreten. Das „e“ im Namenszusatz der GbR ist damit nicht nur für Asset- oder Share-Deals relevant, bei denen ein gesetzliches Voreintragungserfordernis besteht. Vielmehr dürfte es sich in Zukunft auch für die Anbahnung anderer Vertragsbeziehungen mit Immobilienbezug, darunter Miet-, Pacht-, Bau- und Finanzierungsverträge, als „Must-have“ etablieren.
Der Umstand, dass seit dem Inkrafttreten des MoPeG zum 1. Januar 2024 schon um die 11.000 Gesellschaften bürgerlichen Rechts im Gesellschaftsregister eingetragen sind, unterstützt diese Beobachtung.
Sitzwahlrecht im In- und Ausland – Relevanz für die Immobilien-GbR
Mit dem MoPeG ist es möglich, dass eine eingetragene Personengesellschaft einen vom tatsächlichen Verwaltungssitz abweichenden sog. „Vertragssitz“ im In- oder Ausland bestimmt. Für international agierende Einheiten, die in Deutschland belegenes Immobilienvermögen halten, ergeben sich daraus neue Gestaltungsoptionen für grenzüberschreitende Beteiligungsstrukturen in der Rechtsform der eGbR, OHG, KG und – besonders praxisrelevant – der GmbH & Co. KG.
Mehr Sicherheit und Transparenz sowie sichtliche Erleichterungen im Rechtsverkehr mit der Immobilien-GbR
Bislang bestehende Rechtsunsicherheiten wurden beseitigt und Grundstückstransaktionen unter Beteiligung einer GbR durch die mit der Gesellschaftsregistereintragung verbundenen Wirkungen maßgeblich erleichtert. Damit schafft das MoPeG viele Voraussetzungen für die Zukunftsfähigkeit der GbR mit Immobilienbezug. Sowohl in der Theorie als auch in der bisherigen Praxis wird der Reformgesetzgeber seinem Anspruch an ein modernes Personengesellschaftsrecht insofern gerecht. Die Zahl der eingetragenen Gesellschaften bürgerlichen Rechts zeigt die praktische Bedeutung der Neuerungen.
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