Geldwäscherecht: neue meldepflichtige Sachverhalte bei Immobilientransaktionen

Die Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (kurz: GwGMeldV-Immobilien) tritt zum 1. Oktober 2020 in Kraft und legt neue Meldepflichten für Angehörige rechtsberatender Berufe bei Immobilientransaktionen fest. Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater und Co. werden künftig verpflichtet, bei Vorliegen bestimmter „Typologien“ Verdachtsmeldungen an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) abzugeben. Hintergrund dieser Verschärfung ist das herausgehobene Geldwäscherisiko im Immobiliensektor, dem ein bislang sehr zurückhaltendes Meldeverhalten von Angehörigen rechtsberatender Berufe gegenübersteht. 

Anknüpfungspunkte für Meldepflichten sind jeweils Auffälligkeiten, die im geographischen Risikoprofil einer Immobilientransaktion, im Risikoprofil der beteiligten Personen oder in der Transaktions-, Preisgestaltungs- und Zahlungsstruktur begründet sein können.

So haben Angehörige rechtsberatender Berufe etwa eine Verdachtsmeldung abzugeben, wenn ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter in einem Drittstaat mit hohem Geldwäscherisiko ansässig ist oder Beteiligte auf EU- oder national umgesetzten UN-Sanktionslisten aufgeführt sind. 

Meldepflichten bestehen auch dann, wenn Beteiligte ihre geldwäscherechtlichen Auskunfts- und Nachweispflichten verletzen oder Anhaltspunkte für Treuhandverhältnisse ohne offensichtlichen wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck bestehen. Diese Fälle indizieren aus Sicht des Verordnungsgebers „Strohmanngeschäfte“.

Ermittlungs- und Strafverfahren sowie Urteile gegen an dem Erwerbsvorgang beteiligte Personen wegen Geldwäsche bzw. Vortaten der Geldwäsche innerhalb der letzten fünf Jahre lösen ebenfalls Meldepflichten aus. Gleiches gilt für ein grobes Missverhältnis zwischen dem legalen Einkommen und Vermögen eines Beteiligten und dem Erwerbsvorgang oder wenn kein wirtschaftlicher oder sonstig rechtmäßiger Zweck zu erkennen ist. 

Rechtsberater, die als Intermediäre an grenzüberschreitenden Steuergestaltungen mitwirken, unterliegen einer – neben die DAC-6-Meldepflicht tretenden – geldwäscherechtlichen Meldepflicht, wenn die grenzüberschreitende Steuergestaltung dazu dienen soll, Verfahren zur Erfüllung von Sorgfaltspflichten auszuhöhlen oder den wirtschaftlich Berechtigten zu verschleiern.

Auffälligkeiten in der Zahlungsstruktur, wie Barzahlungen ab EUR 10.000, der Einsatz von Kryptowerten oder Konten in Drittstaaten, können ebenfalls Meldepflichten auslösen. Auch Zahlungen, die vollständig oder teilweise von einem Dritten oder an einen Dritten gezahlt wurden oder werden sollen, unterliegen grundsätzlich Meldepflichten – ebenso wie die Weiter- oder Rückveräußerung innerhalb von drei Jahren oder mit einem erheblichen Abweichen vom tatsächlichen Verkehrswert.

Die Meldepflicht entfällt, wenn Tatsachen vorliegen, die die Verdachtsmomente entkräften (Regel-Ausnahme-Prinzip). 

Stakeholder im Immobiliensektor werden sich darauf einstellen müssen, dass die berufsrechtliche Verschwiegenheitspflicht ihrer Rechtsberater teils einer bußgeldbewehrten Meldepflicht weicht. Es ist ihnen daher anzuraten, Immobilientransaktionen idealerweise so auszugestalten, dass bereits der Anschein vermieden wird, sie fielen unter einen der meldepflichtigen Sachverhalte nach der neuen Verordnung. Die Verordnung wird in der Praxis für alle Beteiligten teils zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten führen, da es für viele der dargestellten Verdachtsmomente legitime Gründe gibt. 

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