Alors que la location d’un logement, y compris s’il est meublé, est exonérée de TVA, les prestations d’hébergement sont obligatoirement taxées lorsqu’elles sont rendues dans des conditions similaires à celles réalisées par le secteur hôtelier ou lorsqu’elles consistent en une location de logements meublés à usage résidentiel assorties de certaines prestations annexes.
Cette taxation (au taux intermédiaire de 10 % voire celui de 5,5 % pour certains logements résidentiels réservés à des publics spécifiques) a pour corollaire la possibilité de déduire la taxe grevant l’investissement immobilier, qu’il s’agisse de l’acquisition, de travaux ou des dépenses d’exploitation des logements.
L’économie générale du régime
Le régime d’imposition de ces activités d’hébergement distingue deux types de prestations d’hébergement soumises obligatoirement à la TVA :
- celles qui offrent une durée de séjour qui peut être, au choix du client, inférieure ou égale à 30 jours dans des conditions leur conférant une fonction similaire aux prestations fournies par le secteur hôtelier ;
- et les autres prestations d’hébergement caractérisées par une occupation présentant un certain degré de permanence, autrement dit, selon l’administration, les locations consenties dans le cadre d’un contrat régi par les dispositions de loi sur les baux d’habitation ou d’un autre bail présentant des caractéristiques similaires et conclu pour une durée supérieure à un mois à la condition que ces locations soient assorties d’une offre de prestations annexes.
La mise à disposition du logement meublé dans l’une ou l’autre de ces configurations est soumise à la TVA si elle est assortie d’une offre d’au moins trois des quatre prestations annexes énumérées par la loi, identiques pour les deux types de location, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
La qualité de l’exploitant est totalement indifférente et il n’y a notamment aucune condition de classement de l’établissement.
En amont, la location des locaux nus ou meublés à un tel exploitant est soumise au même régime de taxation, y compris en ce qui concerne le taux. En d’autres termes, la taxation de cette location indirecte à la TVA passe par une sécurisation de la taxation de l’activité de l’exploitant. Il n’existe pas de régime de taxation sur option.
Le régime de taxation ne s’applique en revanche pas si les recettes de l’exploitant sont inférieures au seuil de franchise des petites entreprises, sauf à renoncer à ce régime s’il cherche à déduire la TVA supportée dans le cadre de son investissement, contrat taxation de ses loyers.
Précisions concernant les prestations annexes
Pour que l’activité soit taxable à la TVA, l’opérateur doit pouvoir justifier dès son démarrage et durant toute la durée de son exploitation, non seulement de l’offre de chacun des services annexes, mais aussi des conditions dans lesquelles ils sont proposés et, le cas échéant, exécutés.
Les commentaires de l’administration donnent des indications très détaillées à cet égard.
Ils précisent en particulier qu’il n’est pas exigé que les services annexes soient effectivement fournis au client. Il suffit, pour caractériser leur présence, que l’exploitant dispose, directement ou par l’intermédiaire de prestataires ou mandataires, des moyens nécessaires pour en assurer la fourniture à l’ensemble de ses clients et qu’il demeure responsable de leur bonne exécution vis-à-vis du client.
Est également indifférente la circonstance que les services soient inclus dans le prix du séjour sans possibilité d’y renoncer ou qu’ils soient optionnels et facturés séparément.
S’agissant de la consistance des différents services, l’administration précise en particulier que :
- le service de petit déjeuner peut être fourni par un tiers mais qu’il doit être commercialisé directement par l’exploitant à ses clients ;
- le nettoyage des locaux et la fourniture du linge de maison doivent être effectués avant le début du séjour et proposé de façon régulière pendant le séjour (par exemple, pour un séjour d’une durée inférieure à une semaine, un nettoyage et changement de linge hebdomadaire sont considérés comme suffisants) ;
- enfin, la réception n’est pas nécessairement assurée sur place et peut être limitée au début et à la fin du séjour sur des plages horaires déterminées. La remise des clés via une boite à clés est possible mais seulement en tant qu’alternative à une réception physique.
Mise en œuvre pratique
La mise en œuvre de ce mode d’investissement peut être la suivante :
- l’investisseur, directement ou à travers une société commerciale, achète l’immeuble et les meubles qui le garnissent. Alternativement, il peut constituer une société civile pour acquérir l’actif immobilier, laquelle le donne en location nue à une structure d’exploitation commerciale qui achète les meubles et se charge de la location et des services rendus aux occupants ;
- l’investisseur (ou la société d’exploitation) conclut un contrat de services avec un ou plusieurs prestataires, de manière à être en mesure de proposer les services visés par le texte fiscal (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception) ;
- l’exploitant (ou la société d’exploitation) propose le local à la location de manière habituelle avec l’équipement et les services hôteliers. L’occupation personnelle du bien par son propriétaire est susceptible de générer des difficultés : au mieux, elle oblige à déclarer la TVA sur l’avantage, via la taxation d’une livraison à soi-même, au pire, l’occupation personnelle est jugée trop importante pour respecter la condition d’habitude de la mise à disposition et remet alors en cause la taxation des loyers et donc, toute la déduction de la TVA ;
- l’affectation de biens à une activité para-hôtelière habituelle peut être établie notamment au vu de l’utilisation de sites Internet pour la promouvoir.
Le respect de l’ensemble de ces contraintes est de nature à sécuriser le régime fiscal et notamment, la déduction de la TVA sur l’investissement. Il est très important d’y être attentif.
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