La déduction de la TVA est d’autant plus importante dans le cadre des activités immobilières que les enjeux financiers sont souvent très significatifs et que les cycles de production sont longs, impliquant des phases de dépenses décalées de celles des recettes et conduisant donc à générer des crédits de TVA.
Définir les droits à déduction dont dispose l’opérateur permet de déterminer si le budget de l’opération doit être établi sur une base TTC ou HT. Même dans ce dernier cas, la prise en compte des périodes de crédits de TVA est importante pour apprécier les effets de trésorerie.
Nos équipes maîtrisent parfaitement ces enjeux et accompagnent de nombreux acteurs du secteur immobilier dans l’application de la réglementation et, lorsque des choix existent, l’adaptation de leurs projets au meilleur de leurs intérêt en toute sécurité juridique.
Nous présentons les situations les plus fréquentes, après avoir rappelé les principes qui régissent l’exercice du droit à déduction en matière de TVA.
Le droit à déduction : un mécanisme simple dans son principe
La condition de fond : l’affectation de la dépense à une activité taxable
Le principe du droit à déduction de la TVA est simple : la TVA grevant une dépense est déductible si cette dépense concourt à la réalisation d’une opération taxable.
Lorsque toutes les opérations sont taxables, les dépenses y afférentes ouvrent entièrement droit à déduction.
A l’inverse, lorsque les opérations ne sont pas taxables, elles n’ouvrent en principe aucun droit à déduction.
Dans la situation où sont réalisées certaines opérations taxables et d’autres non, la TVA d’amont est déductible dans la proportion de l’utilisation de la dépense à la réalisation de chaque type d’opération. La TVA grevant la dépense est alors déductible à hauteur d’un « coefficient de déduction », correspondant au produit de trois coefficients :
- Le coefficient d’assujettissement, qui traduit l’utilisation des dépenses à la réalisation des opérations assujetties à la TVA (effectivement taxables ou exonérées) ;
- Le coefficient de taxation, qui mesure l’utilisation des dépenses à la réalisation d’opérations taxables ou exonérées ;
- Le coefficient d’admission, qui est en principe de 100 %, sauf lorsqu’une exclusion du droit à déduction est spécifiquement prévue par la loi.
Les autres conditions d’exercice du droit à déduction
Facture
L’assujetti doit en outre justifier de la dépense par la détention d’une facture. Cette obligation ne pose pas de difficulté particulière pour les acquisitions immobilières puisque l’acte notarié qui constate la transaction vaut actuellement facture. L’entrée en vigueur de la facturation électronique devrait néanmoins imposer, pour les besoins de la TVA, l’établissement d’une facture distincte de l’acte notarié.
Pour toutes les dépenses et en particulier celles relatives à l’acquisition de travaux, le preneur doit s’assurer que les factures qui lui ont été délivrées ont été établies par le fournisseur selon la réglementation en vigueur car certaines erreurs peuvent faire obstacle au droit de déduire la taxe mentionnée sur la facture.
Temporalité
La TVA devient déductible au même moment qu’elle est exigible chez le fournisseur du bien ou du service.
Ainsi, pour les livraisons de biens, la TVA peut être déduite à partir du moment où le bien est livré au client ou au moment de l’encaissement en cas de versement préalable d’acompte.
Pour les prestations de services, la TVA peut être déduite à la date du paiement du service sauf à ce que le prestataire ait opté pour les débits auquel cas c’est la date de la facture qui est retenue.
Le droit à déduction comporte enfin une date de péremption : la TVA doit être déduite dans une déclaration de chiffre d’affaires déposée au plus tard le 31 décembre de la seconde année qui suit la naissance du droit à déduction.
Application pratique aux opérations immobilières
L‘immobilier d’entreprise
Les droits à déduction dépendent directement du régime de TVA de l’activité à laquelle l’immeuble est affecté.
Si cette activité est intégralement taxable, le droit à déduction est de 100 %. Au contraire, si l’activité est exonérée, aucun droit à déduction n’est reconnu. Si l’activité est mixte (pour partie taxable et pour partie exonérée), la TVA est déduite en application d’un prorata qui correspond le plus souvent à un ratio de chiffre d’affaires.
Attention : Lorsqu’un assujetti fait construire ou remettre à neuf l’immeuble (voir fiche travaux immobiliers et TVA), l’achèvement des travaux génère la taxation d’une livraison à soi-même si l’immeuble est affecté à une activité n’ouvrant pas entièrement droit à déduction de TVA. L’opérateur dispose alors dans un premier temps d’un droit à déduction justifié par l’opération taxable que constitue la livraison à soi-même. C’est sur la TVA collectée à cette occasion que s’applique les règles décrites tenant compte du régime applicable à l’activité à laquelle l’immeuble est affecté une fois qu’il est achevé.
Des précautions particulières doivent être prises dans tous les cas où, au moment de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble, il existe encore un aléa s’agissant de son affectation à une activité soumise ou non à la TVA (par exemple lorsque l’activité envisagée est une activité locative exonérée mais susceptible d’être soumise à la TVA sur option).
Dans tous les cas où l’exercice du droit à déduction place l’opérateur dans une situation de crédit de TVA, nos avocats l’accompagnent pour limiter le temps nécessaire à l’obtention de son remboursement et donc le portage financier.
L’étendue des droits à déduction est appréciée dès la réalisation de la dépense, mais elle peut faire l’objet d’ajustements ultérieurs (reversement ou complément de droit à déduction) pendant une durée de 20 ans
Ainsi, un opérateur qui achète un immeuble neuf auprès d’un promoteur, pour les besoins de son activité taxable, peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition. Cependant, s’il vend l’immeuble dans les 20 ans sans que cette cession soit soumise à la TVA, il doit reverser au Trésor une fraction de la TVA antérieurement déduite (on parle alors de régularisation).
Hors application du régime spécial de l’article 257 bis du CGI, il est rare qu’une vente d’immeuble ne génère pas de réflexion sur les régularisations de la TVA antérieurement déduite.
Nos équipes vous accompagnent pour anticiper l’application de ces règles et éviter que ces régularisations ne deviennent un coût, voire pour vous permettre une récupération complémentaire.
L’immobilier locatif
Les droits à déduction dont dispose un tel opérateur sur l’acquisition de l’immeuble dépendent du régime de TVA de l’activité locative envisagée (lire également Les régimes de TVA applicables aux locations immobilières et Le régime TVA de la para-hôtellerie et de la location résidentielle avec services).
Ainsi, la location de locaux à usage d’habitation exonérée de TVA, n'ouvre aucun droit à déduction. A l’extrême inverse, les locations soumises à la TVA de plein droit ouvrent un droit à déduction intégral et immédiat. Dans l’hypothèse de la réalisation d’une activité locative pour partie taxable et pour partie exonérée, la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble n’est que partiellement récupérable en application d’un prorata qu’il convient de déterminer.
Attention : Lorsqu’un assujetti fait construire ou remettre à neuf l’immeuble (voir fiche travaux immobiliers et TVA), l’achèvement des travaux génère la taxation d’une livraison à soi-même si l’immeuble est affecté à une activité n’ouvrant pas entièrement droit à déduction de TVA. L’opérateur dispose alors dans un premier temps d’un droit à déduction justifié par l’opération taxable que constitue la livraison à soi-même. C’est sur la TVA collectée à cette occasion que s’applique les règles décrites.
Nos équipes interviennent, notamment, pour calculer de manière optimale ce prorata et pour assister l’opérateur dans la gestion de sa demande de remboursement.
Comme pour l’immobilier d’entreprise (voir ci-dessus), l’étendue des droits à déduction peut faire l’objet d’ajustements pendant une période de 20 ans en cas de cession de l’immeuble, de cessation d’activité ou encore de variation du prorata. Dans l’hypothèse de la cession de l’actif donné en location soumise à la TVA, il conviendra toutefois de vérifier si les conditions d’application de l’article 257 bis du CGI sont réunies pour en tirer toutes les conséquences.
La promotion
La vente d’un immeuble neuf par un assujetti qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de la rénovation lourde d’un immeuble ancien, est toujours soumise à la TVA. Le promoteur dispose donc d’un droit à déduction intégral de la TVA grevant les dépenses engagées pour la réalisation de son activité.
Cette taxation s’opérant de plein droit, le droit à déduction s’exerce au fur et à mesure de l’engagement des dépenses, sans portage financier à anticiper autre que le délai que peut nécessiter l’obtention de remboursements de crédits de TVA.
Toutefois, certaines circonstances peuvent conduire à remettre en cause tout ou partie des droits à déduction exercés : la cession non soumise à la TVA de l’immeuble au-delà du délai de 5 ans pendant lequel il est neuf ou sa location prolongée exonérée de TVA dans l’attente de sa vente.
L’achat-revente
Lorsque l’actif immobilier acquis est un immeuble dont la revente est soumise de plein droit à la TVA (un immeuble neuf ou un terrain à bâtir), le marchand de biens peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.
Lorsque l’actif immobilier est un immeuble ancien la situation est plus complexe. En effet, la cession d’un tel immeuble est exonérée de TVA, taxable sur option du vendeur formulée dans l’acte de vente. La TVA ayant grevé l’acquisition ne devient alors donc déductible qu’à la date de la revente sous condition d’option et ces opérations impliquent donc de longues périodes de portage financier de la TVA.
Nos équipes accompagnent les marchands de biens pour sécuriser l’exercice de leur droit à déduction même plusieurs années après l’acquisition.
Soulignons enfin que la location prolongée de l’actif dans l’attente de sa revente peut avoir pour conséquence, une déductibilité plus rapide ou au contraire, une perte de déduction selon la situation. L’administration fiscale admet en effet, qu’après plus d’un an de location (taxée), le marchand de biens puisse déduire la taxe ayant grevé l’acquisition de l’actif. Ces conséquences doivent être anticipées avec attention.
Nos équipes de spécialistes maîtrisent parfaitement l’ensemble de ces règles et vous accompagnent dans l’optimisation de vos droits à déduction. N’hésitez pas à nous contacter.
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