Grund­stücks­über­tra­gung erst nach Voreintragung der GbR

BGH, Beschluss vom 3. Juli 2025 – V ZB 17/24

Wirkungen der Eintragung im Gesellschaftsregister

Spätestens seit der Grundsatzentscheidung ARGE Weißes Ross des II. Zivilsenats des BGH (Urteil vom 29. Januar 2001 – II ZR 331/00) ist allgemein anerkannt, dass die GbR rechtsfähig ist, sofern sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet. Die Rechtsfähigkeit der (Außen-)GbR ist – auch nach Erlass des MoPeG – nicht von der Eintragung im Gesellschaftsregister abhängig. Seit dem MoPeG wird die GbR jedoch nur noch in öffentlichen Registern und damit insbesondere im Grundbuch eingetragen, wenn sie zuvor im Gesellschaftsregister registriert wurde. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers wird das Grundbuch auf seine ursprüngliche Funktion als Objektregister zurückgeführt. Die dogmatischen Probleme unter Geltung von § 899a BGB a.F. sollen damit der Rechtsgeschichte angehören. Das Gesellschaftsregister stellt hingegen ein Subjektregister dar, welches durch das MoPeG für die Rechtsform der GbR eingeführt wurde und dem Handelsregister nachempfunden ist. Wird die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen, besteht ein sog. öffentlicher Glaube an die Richtigkeit der eingetragenen und bekannt gemachten Tatsachen (vgl. § 707a Abs. 3 S. 1 BGB i. V. m. § 15 HGB). Danach kann sich insbesondere ein Dritter auf eine im Gesellschaftsregister eingetragene (unrichtige) Tatsache berufen, sofern er keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit hatte (positive Publizität). Umgekehrt muss er eine pflichtwidrig nicht eingetragene oder bekanntgemachte Tatsache nicht gegen sich gelten lassen, sofern er die Unrichtigkeit nicht kannte (negative Publizität). Damit wird insbesondere das Vertrauen des Rechtsverkehrs in die gesetzlich vorgesehene Vertretungsmacht der GbR-Gesellschafter geschützt. Für das Transaktionsgeschäft bietet eine Eintragung im Gesellschaftsregister daher ein erhöhtes Maß an Rechtssicherheit.

Hintergrund der mittelbaren Eintragungspflicht

Auch nach dem MoPeG besteht ein Eintragungswahlrecht, d. h. die Gesellschafter der GbR können frei entscheiden, ob eine Eintragung im Gesellschaftsregister erfolgen soll. Die Eintragung wird erst dann (mittelbar) zur Pflicht, wenn der Rechtsverkehr ein berechtigtes Interesse an der dadurch vermittelten Publizität hat. Ein solches besteht nach der Wertung von § 47 Abs. 2 GBO insbesondere bei einer GbR, welche Grundbesitz erwerben will. Durch Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB wird das Voreintragungserfordernis auf sämtliche Eintragungen im Grundbuch erweitert, die ein Recht einer GbR betreffen. Neben dem Grundstücksrecht besteht auch ein Voreintragungserfordernis, wenn eine GbR als Gesellschafterin einer GmbH in der Gesellschafterliste (vgl. § 40 Abs. 1 S. 3 GmbHG) oder als Gesellschafterin einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft im Handelsregister (vgl. § 707a Abs. 1 S. 2 BGB) eingetragen werden soll.

Entscheidung des V. Zivilsenats des BGH

In diesem Kontext steht die Entscheidung des V. Zivilsenats. Bis zu dieser war höchstrichterlich nicht geklärt, ob die (Vor-)Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister auch dann erforderlich ist, wenn ein Grundstück übertragen werden soll, welches bereits im Eigentum der GbR steht. Der BGH spricht sich insoweit für eine wortlautgerechte Auslegung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB aus, wonach (sämtliche) Eintragungen im Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen sollen, solange die doppelte Voreintragung – im Gesellschaftsregister und im Grundbuch – noch nicht erfolgt ist. Eine in der Literatur vertretene teleologische Reduktion der Norm lehnt der BGH ebenso ab wie eine Analogie zu § 40 GBO. Maßgeblich gegen eine derartige Rechtsfortbildung spricht für den BGH, dass sich der Gesetzgeber bei Erlass des MoPeG bewusst gegen eine Beschränkung des Anwendungsbereichs von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB entschieden habe. Der BGH verweist darauf, dass ausweislich der Gesetzesmaterialien gerade auch der Fall der Veräußerung durch die GbR vom Anwendungsbereich der Norm erfasst werden soll. Für die Notwendigkeit einer Voreintragung der GbR sei auch unerheblich, dass (i) es sich bei dem Grundstück um den einzigen Vermögenswert der GbR handelt, (ii) die Übertragung des Grundstücks an Gesellschafter erfolgt und (iii) die Gesellschafter familiär miteinander verbunden sind (Stichwort: Ehegatten-GbR). Einschränkungen des Voreintragungserfordernisses anhand teleologischer Überlegungen, etwa dass die Gesellschafter nicht Dritte und damit nicht schutzbedürftig seien, erteilt der BGH damit eine klare Absage.

Weiterhin stellt der BGH klar, dass die Eintragung auch dann erforderlich ist, wenn bereits die Auflösung der GbR beschlossen ist. Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass die Gesellschaft fortbesteht, solange noch Gesellschaftsvermögen vorhanden und nicht vollständig auseinandergesetzt ist. Somit bestehe auch weiterhin ein berechtigtes Publizitätsinteresse des Rechtsverkehrs in Bezug auf die GbR. Nicht explizit äußert sich der BGH zu dem Fall, dass die GbR liquidationslos vollständig beendet wird, indem der vorletzte Gesellschafter aus der GbR austritt und damit das gesamte Gesellschaftsvermögen nach § 712a Abs. 1 S. 2 BGB im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbleibenden Gesellschafter übergeht. Mit der obergerichtlichen Rechtsprechung und dem Schrifttum ist für diesen Fall davon auszugehen, dass die Voreintragung entbehrlich ist, auch weil die GbR nach der Vollbeendigung ohnehin nicht mehr im Gesellschaftsregister eingetragen werden kann.

Schließlich hebt der BGH auch zutreffend hervor, dass verfassungsrechtliche Bedenken gegen die mittelbare Eintragungspflicht nicht bestehen.