Der Gebäudesektor im Fokus der Energiewende
Auf der Zielgeraden zum Nullemissionsgebäude
Die europäische Energiewende hat einen bedeutenden Meilenstein erreicht: Im April 2024 wurde die neue EU-Gebäuderichtlinie, die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), verabschiedet. Bis spätestens Ende Mai 2026 müssen die Mitgliedstaaten der Europäischen Union sie in nationales Recht umsetzen. Damit rückt der Gebäudesektor, der etwa 40 % des gesamten Energieverbrauchs der EU ausmacht und für rund ein Drittel der EU-weiten Treibhausgasemissionen steht, als echtes „Schwergewicht“ verstärkt in den Fokus der europäischen Klimaschutzpolitik. Die EPBD verpflichtet die Mitgliedstaaten, sowohl bestehende als auch neue Gebäude energieeffizient und klimaneutral zu gestalten. Für Immobilienentwickler und die gesamte Immobilienbranche erfordert dies künftig umfassende Anpassungen in der Planung, Sanierung und Verwaltung von Gebäuden.
Klare Zielvorgaben
Das Ziel der EPBD ist klar definiert: ein emissionsfreier Gebäudebestand bis zum Jahr 2050. Um dies zu erreichen, schreibt die EPBD ein umfassendes Maßnahmenpaket vor: Dazu gehören unter anderem die Einführung unionsweit einheitlicher Energieeffizienzstandards, die Verpflichtung zu emissionsfreien Neubauten bis 2030 sowie die umfassende Sanierung von Bestandsgebäuden. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Dekarbonisierung der Wärme- und Kälteversorgung, die einen Ausstieg aus fossilen Brennstoffen und die Förderung von Solarenergie umfasst. Zudem sieht die EPBD den verpflichtenden Einsatz von gebäudetechnischen Systemen und smarten Technologien zur Steuerung, Überwachung, Protokollierung und Analyse des Energieverbrauchs im Gebäude vor. Auch die Förderung nachhaltiger Mobilitätslösungen ist Teil der EPBD.
Gesetzliche Flexibilität bei der Umsetzung
Die EPBD gibt keine bestimmten Technologien, Bauweisen oder einheitlichen Instrumente zur Erreichung ihres Ziels vor. Dies gewährt den Mitgliedstaaten einen gewissen Spielraum bei der Integration der festgelegten Maßnahmen in ihre nationale Gesetzgebung. Diese Freiheit des jeweiligen nationalen Gesetzgebers bringt jedoch nicht nur einen bürokratischen Aufwand mit sich, sondern sorgt auch für erhebliche Unsicherheiten bezüglich der konkreten Ausgestaltung kommender Gesetzesänderungen.
Der deutsche Gesetzgeber hat im Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits heute detaillierte Anforderungen an die energetische Qualität und Energieeffizienz von Gebäuden festgeschrieben, sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude. Ebenso sind die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen sowie die verpflichtende Nutzung erneuerbarer Energien zur Heizung, Kühlung, Lüftung und Wassererwärmung im GEG geregelt. Enddatum für die Nutzung fossiler Brennstoffe in Heizsystemen ist das Jahr 2044.
Die im GEG verankerten Anforderungen decken sich jedoch nicht vollständig mit denen der EPBD. Auch wenn das GEG punktuell die Vorgaben der EPBD übertrifft, besteht an vielen Stellen noch Nachholbedarf. Aufgrund der dem nationalen Gesetzgeber eingeräumten Gestaltungsspielräume ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht klar, welche Anforderungen bei der Planung, Sanierung und Verwaltung von Gebäuden im Detail zu beachten sein werden. Entscheidend wird die konkrete Umsetzung der EPBD durch den deutschen Gesetzgeber sein.
Energieeffizienz, Solarpflichten, Ladeinfrastruktur – was bringt 2025?
Das Jahr 2025 wird ein Schlüsseljahr für die deutschen Immobilienentwickler. Denn bereits dann werden die erforderlichen Anpassungen in der nationalen Gesetzgebung erwartet. Diese sollen den Ausbau von Solaranlagen auf Dächern vorantreiben und Mindestanforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden im GEG weiter verschärfen. Diese Anforderungen betreffen nicht nur Neubauten, sondern auch umfassende Sanierungen, die künftig strengeren Effizienzstandards unterliegen werden. Das Aus für mit fossilen Brennstoffen betriebene Heizkessel wird nach Umsetzung der EPBD, anders als bisher noch im GEG vorgesehen, bereits im Jahr 2040 eintreten.
Ebenso wird der Ausbau der Ladeinfrastruktur durch Änderungen in dem Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (GEIG) weiter forciert. Statt der bisherigen Verpflichtung zur reinen Installation von Leitungsinfrastruktur in Form von Leerrohren kommt mit der EPBD die Verpflichtung zur Vorverkabelung von Stellplätzen. Daneben wird die Anzahl der geforderten Ladepunkte für einige Gebäudetypen erhöht.
Nachhaltigkeit als Wettbewerbsvorteil
Dieser regulatorische Rahmen mag auf den ersten Blick komplex und unübersichtlich wirken. Für Immobilienentwickler ist es dennoch entscheidend, sowohl die neuen rechtlichen Anforderungen als auch die technologische Entwicklung bereits frühzeitig in der strategischen Planung zu berücksichtigen. Projekte, die nicht nur die gesetzlichen Mindeststandards erfüllen, sondern frühzeitig auf Energieeffizienz und innovative Technologien setzen und zukunftsweisende Lösungen integrieren, haben die Chance, im Wettbewerb der Immobilienmärkte zu profitieren. Unsere Expertise ermöglicht es Ihnen, durch fundierte rechtliche Beratung die neuen regulatorischen Rahmenbedingungen nicht als Hürde, sondern als Chance zu betrachten sowie rechtssicher und zukunftsorientiert bevorstehende Herausforderungen zu meistern.
