Vereinfachte Registrierung von Rechten an Immobilien in der Ukraine

2013-01

Was bringt die Änderung?

Mit der gesetzlichen Änderung zur staatlichen Registrierung von dinglichen Rechten an Immobilien und deren Belastungen in der Ukraine wurde die Registrierung von Rechten an Immobilien in der Ukraine wesentlich vereinfacht.

Mit 1. Jänner 2013 wurde das Registrierungsverfahren für dingliche Rechte an Liegenschaften und Immobilien beim sogenannten staatlichen Registrierungsdienst, welcher dem Justizministerium zugeordnet ist, zentralisiert. Dieser neue zentralisierte Zugang soll insbesondere die systematische und einheitliche Registrierung dinglicher Rechte und Belastungen von Liegenschaften sowie der auf den Grundstücken befindlichen Immobilien im sogenannten Staatsregister der dinglichen Rechte (im Folgenden „Staatsregister“) ermöglichen. Die Registrierung von Rechten an Liegenschaften und Immobilien war bisher mehreren Behörden und Organen zugeordnet, was zur vermeidbaren Komplexität und Verlängerung des Eintragungsverfahrens führte.

Mit 1. Jänner 2013 wurden alle bestehenden Register durch das Staatsregister ersetzt, wobei die in den bestehenden Registern eingetragenen Rechte erhalten bleiben.

Welche dinglichen Rechte unterliegen der neuen Registrierung?

Die folgenden dinglichen Rechte und Belastungen an Grundstücken und Immobilien auf dem Territorium der Ukraine, die der staatlichen Registrierung unterliegen und natürlichen oder juristischen Personen gehören, sind erfasst und somit eintragungspflichtig:

  • Eigentumsrechte;
  • Besitzrechte; Nutzungsrechte (Servituten); das Recht auf landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke (Emphyteuse); das Recht auf Bebauung der Grundstücke; das Recht auf wirtschaftliche Verfügung; das Recht auf operative Verwaltung; das Recht auf ständige Nutzung und Pachtrecht; das Recht auf Nutzung (Mietrecht) des Gebäudes oder anderer fester Bauten bzw. derer Bestandteile; Hypotheken; Treuhandschaften;
  • sonstige gesetzliche dingliche Rechte;
  • Steuerpfand, dessen Gegenstand Immobilien sind, und sonstige Belastungen.

Die genannten Rechte können sowohl an Grundstücken als auch an mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen (wie insbesondere auch Unternehmen, Gebäude, sonstige Bauten und deren Bestandteile) bestehen.

Welche Vorteile bringt das neue Verfahren?

Begrüßenswert ist insbesondere, dass die Gesetzesänderung eine neue, einheitliche Registrierungsgebühr für die gesamte Ukraine vorsieht. Geplant sind folgende Gebühren: für die Registrierung des Eigentumsrechts an Immobilien UAH 119 (ca. EUR 11,90), für die Registrierung von sonstigen dinglichen Rechten UAH 51,00 (ca. EUR 5,10), für einen Registerauszug UAH 120,00 (ca. EUR 12,00). Bislang waren die Registrierungsgebühren uneinheitlich.

Ein weiterer Vorteil der Novelle ist die Festsetzung einer Frist für die Durchführung der Registrierung. Seit dem 1. Jänner 2013 wird der Behörde für die Eintragung von Eigentumsrechten eine Frist von höchstens 14 Arbeitstagen ab Antragstellung eingeräumt, die ab 2014 weiter auf fünf Arbeitstage verkürzt wird. Diese Neuregelung wird zu einer deutlichen Verkürzung der Verfahrensdauer führen.

Gibt es Risiken und Nachteile im neuen Registrierungsverfahren?

Es sollte nicht unerwähnt bleiben, dass einige Unsicherheiten bestehen, die mit der Durchsetzung des neuen Registrierungsverfahrens verbunden sind, zum Bespiel betreffend die technische Inventur der Liegenschaft.

Es ist nunmehr empfehlenswert, eine technische Inventur bei allen Immobilientransaktionen durchzuführen, da der sogenannte technische Pass nachweist, dass sich die Immobilie unter der angegebenen Adresse befindet und die Umplanungen, sofern gegeben, rechtmäßig erfolgt sind.

Kein unmittelbarer Handlungsbedarf für bestehende Eigentümer von Immobilien 

Eine Umregistrierung von bestehenden Rechten an Immobilien ist nicht notwendig. Falls jedoch ein Rechtsgeschäft – wie z. B. ein Verkauf, eine Schenkung oder eine Belastung – beabsichtigt ist, sind die dinglichen Rechte ins neue Staatsregister umzuschreiben. Bei dieser Umregistrierung fallen keine Gebühren an.

Kurz zusammengefasst sei erwähnt, dass das neue Verfahren nach dem Prinzip einer zentralen Anlaufstelle ein progressiver und seit langem erwarteter Schritt auf dem Weg zu einer vereinheitlichten und übersichtlichen Registrierung von dinglichen Rechten an Liegenschaften ist. Jede Änderung prozessrechtlicher Verfahren bedarf einiger Zeit zur vollständigen Umsetzung in die Praxis. Auf lange Sicht jedoch wird das neue vereinfachte Verfahren unseres Erachtens die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Ukraine antreiben und das behördliche Prozedere deutlich verbessern.

Personen

Das Photo von Johannes Trenkwalder
Johannes Trenkwalder
Partner
Wien