Keine Änderung der GbR-Gesellschafter im Grundbuch nach MoPeG
Update Gesellschaftsrecht April 2025
OLG Frankfurt, Beschluss vom 3. Dezember 2024 – 20 W 36/24
Im Grundbuch waren ursprünglich vier Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingetragen. Die GbR ist Eigentümerin eines Grundstücks. Diese Gestaltung wird vielfach im familiären Bereich gewählt. Wenn eine GbR Grundvermögen hält, lässt sich so einfach eine vorweggenommene Erbfolge gestalten. Hierbei entfällt die Übertragung einzelner Grundstücke. Es genügt die Übertragung der Gesellschaftsanteile, um Freibeträge auszuschöpfen.
Die Ausgangslage
Bereits am 27. November 2023 wandte sich die Antragstellerin an das zuständige Grundbuchamt. Sie teilte diesem mit, dass einer der Gesellschafter aus der GbR ausgeschieden sei. Deshalb hat sie beantragt, das Grundbuch entsprechend zu korrigieren. Als Nachweis legte die Antragstellerin eine privatschriftliche Urkunde über die Abtretung des Gesellschaftsanteils der GbR dem Grundbuchamt vor.
Mit einer Zwischenverfügung teilte das Grundbuchamt der Antragstellerin mit, dass sie keine Urkunde in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt habe. Die einfache Schriftform genüge nicht. Die Abtretung eines Gesellschaftsanteils bedürfe des Nachweises durch öffentliche Urkunde. Am 24. Dezember 2023 wandte sich die Antragstellerin erneut an das Grundbuchamt. Sie legte die bereits eingereichte Urkunde nun in öffentlich beglaubigter Form vor. Am 28. Dezember 2023 erwiderte das Grundbuchamt hierauf, die Unterschriftsbeglaubigung würde dem Formerfordernis nicht genügen. Hiergegen hat die Antragstellerin im Februar 2024 Beschwerde eingelegt. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen, sodass das OLG Frankfurt a. M. zu entscheiden hatte.
Entscheidung des Gerichts
Das OLG Frankfurt a. M. hat entschieden, dass seit dem 1. Januar 2024 die Änderung des Gesellschafterbestandes einer GbR nicht mehr in das Grundbuch eingetragen werden kann, auch wenn die Übertragung der Geschäftsanteile vor dem 1. Januar 2024 stattgefunden hat. Etwas anderes folge selbst nicht daraus, dass die Antragstellerin den entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt vor dem Jahreswechsel gestellt hat.
Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts sei rechtswidrig geworden. Nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1. Januar 2024 könne der Berichtigungsantrag des Grundbuchs keinen Erfolg haben. So komme es nicht auf die Frage an, ob die Zwischenverfügung zum Zeitpunkt ihres Erlasses rechtswidrig war. Das Gericht musste sich also nicht mit der Frage auseinandersetzen, ob die Formerfordernisse der Urkunde gewahrt waren.
Kern der Entscheidung sind die nachfolgenden Ausführungen des Oberlandesgerichts zur Grundbuchberichtigung.
Keine Grundbuchberichtigung mehr möglich
Der Senat betont, dass nach der maßgeblichen Übergangsvorschrift (Art. 229 § 21 Abs. 2 S. 1 EGBGB) eine Berichtigung des Grundbuchs seit dem 1. Januar 2024 nicht mehr stattfindet, wenn die Eintragung eines GbR-Gesellschafters im Grundbuch unrichtig geworden ist. Das Ausscheiden eines Gesellschafters nach Abtretung des maßgeblichen Gesellschaftsanteils kann seit dem 1. Januar 2024 nicht mehr in das Grundbuch eingetragen werden. Dies war vor diesem Zeitpunkt anders: Eine GbR wurde mit ihren Gesellschaftern in das Grundbuch eingetragen. Änderte sich die Zusammensetzung der Gesellschafter, so war das Grundbuch zu berichtigen.
Die Übergangsvorschrift nach Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB sei auf die vorgenannte Konstellation nicht anzuwenden. Nach dieser Vorschrift wäre das Grundbuchrecht in der vor dem 1. Januar 2024 geltenden Fassung anzuwenden. Voraussetzung dafür ist, dass vor diesem Zeitpunkt die Einigung oder Bewilligung erklärt und auch der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt wurde. Das OLG Frankfurt a. M. betont, der Grundbuchberichtigung aufgrund eines Nachweises der Grundbuchunrichtigkeit liege gerade keine Einigung oder Bewilligung zugrunde. Es bezieht sich hierbei auch auf die Gesetzesbegründung der Übergangsvorschrift (BT-Drs. 19/27635, S. 217). Nach Vorstellung des Gesetzgebers soll gerade verhindert werden, dass die ursprüngliche Rechtslage über den 1. Januar 2024 hinaus perpetuiert wird. Das Ausscheiden eines Gesellschafters soll nicht mehr zur Änderung der Grundbucheintragung führen.
Dies führt im besprochenen Fall zu dem bemerkenswerten Ergebnis, dass eine Grundbuchberichtigung nicht mehr möglich war, weil das Grundbuchamt keine Eintragung vor dem 1. Januar 2024 vornahm. Mit anderen Worten: Ob eine Grundbuchberichtigung noch möglich war oder nicht, hing von der Bearbeitungsgeschwindigkeit des Grundbuchamts ab. Da das Grundbuchamt die Änderung nicht im Jahr 2023 vornahm, schied eine Grundbuchberichtigung im Jahr 2024 aus. Das OLG Frankfurt a. M. geht auf dieses Problem ein. Es stellt in diesem Zusammenhang nüchtern fest, der Gesetzgeber habe dies bewusst in Kauf genommen.
Praxistipp
Seit dem 1. Januar 2024 besteht die Möglichkeit, eine GbR in das neu errichtete Gesellschaftsregister einzutragen. Diese Eintragung ist freiwillig. Sie ist allerdings für den sehr praxisrelevanten Erwerb oder die Veräußerung registrierter Rechte durch die GbR erforderlich. Darunter fallen insbesondere Handlungen gegenüber dem Grundbuchamt, etwa bei dem Erwerb oder der Veräußerung von Grundstücken.
Die Entscheidung hat Signalwirkung für immobilienhaltende Gesellschaften, die bislang noch nicht in das Gesellschaftsregister eingetragen sind. Sollte eine immobilienhaltende GbR noch nicht eingetragen sein, ist ihr grundsätzlich dazu zu raten, dies rasch nachzuholen. Andernfalls läuft die Gesellschaft Gefahr, in Notsituationen Änderungen beim Grundbuch nicht zügig veranlassen zu können.
