Voreintragung einer GbR im Ge­sell­schafts­re­gis­ter

Mit Inkrafttreten des MoPeG wurde für GbRs das Gesellschaftsregister eingeführt, in dem sie auf freiwilliger Basis eingetragen werden können. Das öffentlich einsehbare Gesellschaftsregister soll dabei dem Rechtsverkehr insbesondere Gewissheit über die Haftung und die Vertretungsverhältnisse in der GbR geben.

Im Grundbuchverkehr wird aus der freiwilligen Eintragung jedoch faktisch ein Eintragungszwang. In diesem Bereich (wie zum Beispiel auch hinsichtlich der Inhaberschaft in der GmbH) besteht nach Auffassung des Gesetzgebers ein erhöhtes Bedürfnis des Rechtsverkehrs nach Sicherheit und Verlässlichkeit im Hinblick auf die Verhältnisse der GbR. Nach den neu eingeführten Vorschriften Art. 229 § 21 EGBGB sowie § 47 Abs. 2 Grundbuchordnung (GBO) ist weder der Erwerb eines Grundstücks durch eine nicht im Gesellschaftsregister voreingetragene GbR möglich noch kann eine im Grundbuch eingetragene GbR ohne Voreintragung im Gesellschaftsregister und entsprechende Richtigstellung ihrer Bezeichnung im Grundbuch über Rechte an einem Grundstück verfügen (sogenanntes Voreintragungserfordernis).

Mit diesem Voreintragungserfordernis hat sich nun das OLG Dresden auseinandergesetzt.

Eine GbR schloss am 14. März 2024 als Verkäuferin einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück ab, das sich in ihrem Eigentum befand. Im Grundbuch war die GbR nach den bis zum Inkrafttreten des MoPeG geltenden Bestimmungen eingetragen. Eine Eintragung in das neu geschaffene Gesellschaftsregister hatte noch nicht stattgefunden.

Das Grundbuchamt wies die Anträge des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 20. März 2024 auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung, eines Grundpfandrechts sowie den Vollzug der Grundschuldbestellungsurkunde mit Zwischenverfügung vom 11. April 2024 zurück. Zunächst müsse die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister erfolgen und anschließend müsse sie mit ihrer neuen Bezeichnung „eGbR“ im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen werden. Erst nach Umsetzung dieser Eintragungen könne sie über das Grundstück verfügen. Dies ergebe sich aus der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB.

Eine Ausnahme von diesen Anforderungen sei im Übrigen nicht anwendbar, da insbesondere die Eintragungsanträge erst nach dem 1. Januar 2024 beim Grundbuchamt gestellt worden seien, und eine solche ergebe sich auch nicht durch die Auslegung der Übergangsvorschriften. Insbesondere gebiete der Zweck des Art. 229 § 21 EGBGB nicht, dass bei Veräußerungsvorgängen, die eine Löschung der GbR aus dem Grundbuch zur Folge haben, das Erfordernis der Eintragung im Gesellschaftsregister entfalle.

Gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes legte die GbR Beschwerde beim OLG Dresden ein – ohne Erfolg.

Das OLG Dresden wies die Beschwerde der GbR gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes zurück. Im Bereich des Grundbuchverkehrs bestehe für die GbR ein Eintragungszwang. Das Grundbuchamt habe auch kein Ermessen, von der Eintragung im Gesellschaftsregister und der folgenden Richtigstellung der Bezeichnung im Grundbuch abzusehen.

Gemäß der Übergangsvorschrift in Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB gelte das Voreintragungserfordernis insbesondere auch für GbRs, die vor dem 1. Januar 2024 im Grundbuch eingetragen worden seien. Die Vorschrift sei vom Grundbuchamt zwingend zu berücksichtigen, sodass eine Verfügung über das Recht an einem Grundstück ohne die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister nicht möglich sei. Der sich aus der Eintragung ergebende Zusatz „eGbR“ sei ebenfalls zeitlich vor der Verfügung im Grundbuch richtigzustellen.

Zwar seien sowohl Art. 229 § 21 EGBGB als auch die entsprechende Regelung in der Grundbuchordnung (§ 47 Abs. 2) als „Soll-Vorschriften“ konzipiert. Tatsächlich handele es sich jedoch um zwingende Bestimmungen. Durch die Formulierung „soll“ werde lediglich zum Ausdruck gebracht, dass eine Eintragung der GbR im Grundbuch trotz Missachtung der Voreintragung im Gesellschaftsregister wirksam sei. Obsolet werde die vorherige Eintragung hingegen nicht.

Abschließend erteilte das OLG Dresden auch der Auffassung, dass Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB teleologisch zu reduzieren sei, eine Absage. Es sei davon auszugehen, dass es der Intention des Gesetzgebers entspreche, die Norm auf sämtliche Verfügungsvorgänge anzuwenden. Der Gesetzgeber habe immer wieder die Grundstücksveräußerung als klassischen Anwendungsfall der Übergangsvorschrift genannt und sich trotz entsprechender Vorschläge bewusst gegen die Schaffung einer Ausnahmevorschrift in diesem Kontext entschieden. Dies gilt auch, wenn die GbR als Eigentümerin nur über ein Grundstück verfügt, nach der Veräußerung aus dem Grundbuch gelöscht würde und daher für eine Eintragung im Gesellschaftsregister keine Notwendigkeit mehr bestünde.

Die Entscheidung des OLG Dresden ist ein weiterer Baustein der Rechtsprechung in der Umsetzung des MoPeG (siehe Blogbeitrag Update zum MoPeG – Erste Entscheidungen zum neuen Gesellschaftsregister) und bestätigt noch einmal eindeutig und unmissverständlich das Voreintragungserfordernis für GbRs im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften. Ausnahmen von diesen Grundsätzen werden restriktiv behandelt und die Bereitschaft der Gerichte, von den gesetzlichen Vorgaben abzuweichen, ist nicht erkennbar. Die Entscheidung verschafft insoweit Klarheit und unterstreicht den Zweck des neuen Gesellschaftsregisters, im Rechtsverkehr Verlässlichkeit und Gewissheit bei Geschäften mit einer GbR zu gewährleisten.

Vor Grundstücksgeschäften mit GbR-Beteiligung (also insbesondere vor einer Veräußerung oder Belastung des Eigentums oder der Abtretung oder Löschung beziehungsweise Freigabe eines beschränkt dinglichen Rechts) sollte stets überprüft werden, ob die GbR zuvor in das Gesellschaftsregister eingetragen wurde und daraufhin die Richtigstellung im Grundbuch erfolgt ist. Nur so lassen sich unliebsame Zwischenverfügungen des Grundbuchamtes, Verzögerungen und zusätzliche Kosten für Neubeurkundungen vermeiden.

Die Entscheidung des OLG Dresden verdeutlicht, dass Beteiligte in diesem Fall auf Nummer sicher gehen sollten, statt sich mit der Anwendung von außergesetzlichen Ausnahmen zu verkämpfen.