Le montage de la gestion des résidences proposant des services

L’offre résidentielle pour tenter de répondre à la carence de logement a ces dernières années été étoffée par une multitude de locations à usage d’habitation offrant des services.

Le présent article a vocation à se limiter au cadre juridique applicable à un immeuble dans lequel serait exploitée une activité de location à usage d’habitation meublée avec services, la clientèle commercialement visée étant des étudiants ou des jeunes actifs. Il est à souligner qu’aucune restriction à l’accès ne sera juridiquement opposable. La location s’accompagnera de la mise à disposition d’espaces communs assortis de prestations de services, cette location pouvant être qualifiée de coliving. Une bonne partie des offres de coliving aurait les caractéristiques suivantes :

– délivrance d’au moins 3 prestations para-hôtelières au sens de l’article 261 D, 4° -b du CGI ; 

– durées d’occupation variables (court à long séjour).

Dans ce schéma, l’immeuble et le fonds de commerce sont détenus directement ou indirectement par la même entité. Dans le cadre de la mise en place d’un tel projet, les questions essentielles tiennent, d’une part, au montage contractuel entre le propriétaire et la société d’exploitation immobilière et, d’autre part, au statut des résidents.

Le montage entre le propriétaire et la société d’exploitation pourra se faire soit par la conclusion d’un bail commercial soit par la conclusion d’un mandat de gestion inspiré du mandat de gestion hôtelier. Selon le montage retenu, la société d’exploitation va conclure, en son nom ou au nom et pour le compte du propriétaire, les contrats de mise à disposition avec les occupants.

Ces deux montages, s’ils ont la même finalité de mise à disposition de logements avec services, diffèrent sur un certain nombre de points et le choix du montage dépendra des situations individuelles des parties.

Dans l’hypothèse d’un bail commercial, le fonds de commerce appartient à la société d’exploitation. Classiquement, le bailleur pourra imputer au preneur les charges et réparations afférentes aux locaux loués (à l’exception de celles énumérées à l’article R.  145-35 du Code de commerce  : notamment, les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil). Pour le bailleur, le choix d’un bail commercial correspond en principe à la volonté de perception d’un rendement locatif fixe bailleur, complémenté parfois par un loyer variable.

Dans l’hypothèse d’un mandat de gestion, le fonds de commerce reste chez le propriétaire. Le mandat n’est pas soumis aux exigences de durée d’un bail commercial et le propriétaire perçoit une redevance versée par la société d’exploitation, normalement calculée en fonction du chiffre d’affaires réalisé. Le mandataire devra, en fonction de ses obligations contractuelles, disposer de la carte professionnelle.

Il convient de porter une attention particulière aux conséquences fiscales du schéma retenu. Du point de vue juridique, en tout état de cause, les services « para-hôteliers » devront être délivrés sous la responsabilité de la société qui met les locaux à disposition des occupants. En pratique, il est possible de confier la réalisation des services à un tiers, dès lors qu’ils sont fournis au nom de la société d’exploitation (pour son compte ou pour le compte du propriétaire).

S’agissant du statut des occupants, celui-ci diffère selon qu’est permise une résidence principale ou non des occupants. Pour rappel, la définition est donnée à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (la « Loi de 1989 »). La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation. En principe, ces occupations seront régies par un bail meublé ou un bail mobilités. En revanche, en l’absence de résidence principale, ces occupations seront soumises à des régimes spécifiques (par exemple la résidence universitaire, le logement-foyer, et la résidence de tourisme). 

Article paru dans La lettre de l'immobilier de mai 2024

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