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Anmietung von Flüchtlingsunterkunft ist kein Wohnraummietvertrag!

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Hintergrund

Die Kommunen schlossen im Zuge der Flüchtlingswelle 2015 bisweilen langfristige Mietverträge über Wohnraum, um diesen Flüchtlingen als Unterkunft zur Verfügung zu stellen. Dem Urteil des BGH vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18 – lag ein solcher Mietvertrag zugrunde, bei dem das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen war. Wegen des Rückgangs der Flüchtlingszahlen im Jahr 2016 kam es jedoch nie zu einer Belegung des Hauses. Die Stadt versuchte deshalb, den Mietvertrag ungeachtet des vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses vorzeitig zu beenden. 

Der Kläger verlangte im Klageweg von der beklagten Stadt die Zahlung rückständiger Miete in Höhe von insgesamt EUR 21.160,00.

Die Entscheidung

Der BGH entschied, dass der Ausschluss der Kündigung wirksam und die Miete entsprechend zu zahlen war.

Der längerfristige Kündigungsausschluss musste nicht anhand der Vorgaben zum Schutz des Wohnraummieters auf seine Wirksamkeit hin untersucht werden, weil es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag handle. Um einen Wohnraummietvertrag handle es sich, wenn die Räume nach dem Vertrag dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Zwar handle es sich bei dem Mietgegenstand der Sache nach um Wohnraum, jedoch diene die Anmietung durch den Mieter – hier die Stadt – nicht dazu, die Räumlichkeiten selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, zumal juristische Personen keinen eigenen Wohnbedarf haben können. Dass die Stadt den Wohnraum anmietete, um den Wohnbedarf von Dritten – hier Flüchtlingen – zu decken, führe nicht dazu, dass es sich bei dem Mietvertrag um einen Wohnraummietvertrag handelt.

Auch die Bezeichnung des Mietvertrags in seiner Überschrift als „Wohnraummietvertrag“ ändere nichts an dieser Beurteilung. Vielmehr sei bei der Beurteilung allein auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt.

Praxistipp

Das Urteil des BGH bestätigt die bisherige Rechtsprechung, wonach sich die Beurteilung, ob es sich um einen Wohnraummietvertrag handelt, allein nach dem Vertragszweck bestimmt wird. Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Ist eine juristische Person Mieter eines Mietvertrages, z. B. eine Kommune, eine AG, eine GmbH oder ein eingetragener Verein, so scheidet die Qualifikation als Wohnraummietvertrag von vornherein aus. Damit fallen eine Vielzahl von gesetzlich normierten Mieterschutzvorschriften und von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen des Mieterschutzes weg, im vorliegenden Fall die in Erwägung zu ziehende Unwirksamkeit des längerfristigen Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts.

Nicht zuletzt bei der Wahl des Rechtsweges ist die Einordnung eines Mietvertrages als Wohnraummietvertrag von Bedeutung: Nur für Wohnraummietverträge ist das AG in erster Instanz ausschließlich zuständig.

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Autoren

Franz Maurer
Dr. Franz Maurer
Senior Associate
Frankfurt