Home / Veröffentlichungen / Schwerpunktthema COVID-19: Rechtsprechung zur Mietanpassung...

Schwerpunktthema COVID-19: Rechtsprechung zur Mietanpassung bei Gewerberaummietverträgen

Update Real Estate & Public 04/2021

April 2021

Hintergrund

Aufgrund des zunächst im Frühjahr 2020 von den Bundesländern verhängten Lockdowns zum Schutz vor dem SARS-CoV-2-Virus mussten viele Gewerberaummieter ihren Betrieb für mehrere Wochen schließen. Infolgedessen zahlten viele die Mieten nicht oder nicht vollständig, sodass etliche Vermieter die ausstehenden Beträge einklagten. Die Mieter machten regelmäßig geltend, dass die behördlich angeordneten Betriebsschließungen einen eine Minderung begründenden Mangel darstellten. Außerdem sei die Miete auch nach den Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) anzupassen, da sie den Mietvertrag in Kenntnis der Pandemie nicht oder zu anderen Konditionen geschlossen hätten und ihnen ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar sei.

In den letzten Monaten ergingen mehrere gerichtliche Entscheidungen.

Die Entscheidungen

Ein durch die Schließungsanordnungen begründeter Mangel der Mietsache wurde von den allermeisten Instanzgerichten unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09 m. w. N.) abgelehnt. Danach können öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeeinträchtigungen zwar einen Mangel der Mietsache begründen. Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben. Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich.

Praktisch bedeutsamer ist die Frage, ob die staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB darstellen und so eine Mietanpassung begründen.

Die Frage der Anwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB neben den vom Gesetzgeber am 27.03.2020 in Art. 240 EGBGB eingefügten gesetzlichen Sonderregeln zur Abmilderung der Pandemiefolgen wurde von verschiedenen Landgerichten kontrovers diskutiert und oftmals in Frage gestellt. Regelmäßig scheiterte eine Anpassung der Miete an den jeweiligen konkreten Umständen des Einzelfalls.

Mit Wirkung zum 31.12.2020 hat der Gesetzgeber § 7 in Art. 240 EGBGB aufgenommen, nach dem gesetzlich vermutet wird, dass sich ein Umstand i. S. d. § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Vertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Grundstücke oder Räume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind.

Nach Inkrafttreten dieser Regelung haben sich bereits verschiedene Gerichte geäußert, so das LG München I im Fall eines Mietvertrages über eine Hotelimmobilie (Urteil vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20) bzw. im Fall einer Einzelhandelsimmobilie (Urteil vom 12.02.2021 – 31 O 11516/20) sowie das LG München II (Urteil vom 28.02.2021 – 1 O 2773/20) im Fall eines Backshops mit Kaffeeausschank. Aus diesen Entscheidungen hat sich eine Linie herauskristallisiert, die sich als Blaupause für weitere Entscheidungen eignen dürfte:

Ein Mangel der Mietsache wird weiterhin überwiegend abgelehnt. Grundsätzlich wird eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB entsprechend der Neuregelung des Art. 240 § 7 EGBGB vermutet. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter unmittelbar betroffen ist, dass also der vertraglich vereinbarte Zweck unmittelbar behördlich untersagt bzw. eingeschränkt wird, denn nur dann sind die Räumlichkeiten nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar. Die Vermutung greift nicht, wenn der Mieter nur mittelbar betroffen ist, er also nicht selbst von Schließungsmaßnahmen betroffen ist, sondern sich allein ein pandemiebedingt geändertes Kunden- / Konsumverhalten realisiert. Letzteres sah das LG München II im Fall des Backshops mit Kaffeeausschank als gegeben, da keine Einschränkungen hinsichtlich des Besuchs eines Backwarengeschäfts bestanden. Gegen eine Anwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB spricht darüber hinaus nicht, dass § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko dem Mieter zuweist, da die Pandemie gerade keinen in der Person des Mieters liegenden Grund für die Beeinträchtigung der Nutzung darstellt. Zudem setze eine Vertragsanpassung keine Existenzgefährdung des Mieters voraus; ausreichend sei, wenn dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist.

Den Ausgangspunkt für eine Vertragsanpassung stellt nach Ansicht der Gerichte das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit der Mietsache dar, das beide Parteien gleichermaßen trifft, denn der Mieter wird bestenfalls einen nur geringen Gewinn erzielen, der Vermieter könnte die Mietsache kaum zum vertraglich vereinbarten Mietzins an einen Dritten vermieten. Auszugehen sei daher im Grundsatz von einer 50:50-Quote. Maßgebend für die Anpassung der Quote seien dann stets die konkreten Umstände des Einzelfalls, die anhand verschiedener Kriterien beurteilt wurden:

  • Trifft der Mietvertrag bereits eine Risikozuweisung? Entscheidend können in diesem Zusammenhang auch zwischen den Mietvertragsparteien bereits geschlossene „Corona-Nachträge“ sein.
  • Ist der Mieter mittelbar oder unmittelbar betroffen, ist er also direkt von einer staatlich angeordneten Schließung betroffen oder manifestiert sich nur ein aufgrund der Pandemie geändertes Kunden- / Konsumverhalten?
  • Hat der Mieter in zumutbarem Rahmen Rücklagen gebildet, um Umsatzeinbrüche abfedern zu können?
  • Erhält der Mieter staatliche Unterstützungsleistungen, die zur Vermeidung einer Überkompensation anzurechnen wären?
  • Wie hoch sind die Umsatzverluste im konkreten Ladenlokal? Es darf keine Verrechnung mit anderen Filialen oder dem Konzernergebnis stattfinden.
  • Ein Abschlag ist vorzunehmen im Fall einer Kompensation des geschlossenen Ladengeschäfts durch den Online-Handel. Die Höhe ist individuell festzustellen; im Fall der Einzelhandelsfiliale nahm das Gericht einen Abschlag von 20 % vor.
  • Ein weiterer Abschlag ist vorzunehmen, wenn der Mieter die Möglichkeit hatte, die Räumlichkeiten während der Schließung anderweitig zu nutzen, z. B. als Lager, oder er in diesem Zeitraum Maßnahmen im Innenbereich der Mietsache durchführen konnte, etwa Umbauarbeiten oder eine Neupositionierung des Sortiments. Diese Abschläge wurden vom LG München I im Fall der Einzelhandelsfiliale mit jeweils 5 % angesetzt.
  • Schließlich sind ersparte Aufwendungen des Mieters zu berücksichtigen, beispielsweise weggefallene Wareneinkäufe.

In den genannten Fällen haben die Gerichte letztlich jeweils eine Mietanpassung abgelehnt, zum Teil weil die Bildung einer Rücklage in Höhe von einer Monatsmiete als zumutbar angesehen wurde (Hotel und Einzelhandel), zum Teil weil der Mieter nur mittelbar betroffen war (Backshop mit Kaffeeausschank) und die Fläche zudem untervermietet und hierfür uneingeschränkt nutzbar war.

Tipp für die Praxis

Auch nach Inkrafttreten des Art. 240 § 7 EGBGB hängt die Entscheidung über eine Anpassung der Miete bei Gewerberaummietverträgen aufgrund der COVID-19-Pandemie sehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Mieter müssen daher umfassend und substantiiert anhand der von den Gerichten bisher definierten Kriterien vortragen.

Die Rechtsprechung dürfte in der nächsten Zeit diese Kriterien weiter ausdifferenzieren: zum einen mit Blick auf bestehende Widersprüche, wie des Umstandes, dass einerseits an die Umsatzeinbußen in der konkreten Filiale unter Ausblendung des Konzernergebnisses bzw. des Umsatzes anderer Filialen angeknüpft, andererseits aber als Kompensation der Umsatz aus dem Online-Handel herangezogen wird. Zum anderen berücksichtigt die bisherige Judikatur nicht die neuerlichen Schließungen seit Herbst 2020, was zukünftige Gerichtsentscheidungen zu Gunsten der Mieter beeinflussen könnte, insbesondere hinsichtlich der Zumutbarkeit der Bildung von Rücklagen.

Haben sich die Parteien auf eine – vorübergehende oder dauerhafte – Anpassung des Mietvertrages geeinigt, ist bei Abschluss eines entsprechenden „Corona-Nachtrags“ auf juristische Stolpersteine zu achten, z. B. im Hinblick auf die Mietsicherheit, Insolvenzanfechtungsrisiken oder staatliche Hilfen.

Dieser Artikel ist Teil des Update Real Estate & Public, das Sie hier abonnieren können.

Autoren

Foto von Benedikt Esser
Benedikt Esser
Associate
Köln