Änderung eines Grundstückskaufvertrags nach Auflassung vor Eigentumsübergang formlos möglich

Hintergrund

Änderungen eines Grundstückskaufvertrags bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Änderungsvertrag nach Auflassung, aber noch vor Eigentumsumschreibung geschlossen wird. Nichts anderes ergibt sich, wenn der notarielle Kaufvertrag eine Anweisung an den Notar enthält, beglaubigte Abschriften oder Ausfertigungen des Kaufvertrags erst nach dem Nachweis über die Kaufpreiszahlung zu erteilen.

Die Entscheidung

In dem vom BGH (Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 213 / 17) entschiedenen Fall haben die Parteien eines Grundstückskaufvertrags nachträglich eine schriftliche, nicht notariell beurkundete Änderungsvereinbarung über die Höhe des zu zahlenden Kaufpreises abgeschlossen. Im Kaufvertrag haben die Parteien die Auflassung erklärt und der Käufer hat die Eigentumsumschreibung beantragt. Der Notar wurde angewiesen, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung erst zu erteilen, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen wurde.

Der BGH hält an seiner bisherigen Rechtsprechung (zuletzt Urteil vom 28.09.1984 – V ZR 43 / 83) fest. Damit widerspricht er der Auffassung des OLG Stuttgart (Urteil vom 26.09.2017 – 10 U 140 / 16), das zuvor abweichend entschieden hatte. Änderungen eines Grundstückskaufvertrags sind nach der Entscheidung des BGH formlos möglich, wenn die Auflassung bereits bindend geworden ist.

Zur Begründung führt der BGH an, dass die Parteien des Schutzes des § 311 b Abs. 1 BGB nicht mehr bedürfen, wenn dessen Zweck (Beweis-, Warn- und Schutzfunktion) erreicht ist. Hiervon ist auszugehen, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen der Parteien beurkundet und die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen (dinglichen) Erklärungen in bindender Form abgegeben wurden. Nach § 873 Abs. 2 BGB tritt eine solche Bindungswirkung bei der notariellen Beurkundung der Auflassung ein. Dies gelte auch dann, wenn der Vollzug der Auflassung durch Anweisung der Kaufvertragsparteien an den Notar vorübergehend gesperrt ist. Von der Formfreiheit ausgenommen ist lediglich die Begründung neuer selbstständiger Erwerbs- und Veräußerungspflichten. Überdies komme es für die Frage der Formbedürftigkeit nicht auf den für die Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB maßgeblichen Leistungserfolg (Eintragung ins Grundbuch) an, sondern darauf, dass die geschuldeten Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht worden sind. Der Schutzzweck des § 311 b Abs. 1 BGB ist mit der bindend gewordenen Auflassung erreicht. Die Eintragung ins Grundbuch ist als rein behördliche Tätigkeit kein Teil der geschuldeten Leistung.

Zudem wies der BGH darauf hin, dass auch aus Rechtssicherheitsgesichtspunkten ein Formerfordernis für Änderungen nach Auflassung nicht notwendig sei. Die Anwendung des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB sei der Klarheit und Rechtssicherheit im Rechtsverkehr sogar abträglich. Im Zweifel würde ein Formmangel bei nachträglichen Änderungen eines Grundstückskaufvertrags zu einer Nichtigkeit des Vertrags im Ganzen führen (§ 139 BGB). Zwar könne die Vermutung, dass sich die Nichtigkeit auf den gesamten Vertrag erstreckt, widerlegt werden, jedoch bestünde bis zur Klärung eine Unsicherheit über die Wirksamkeit des Vertrags. Eine Heilung (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB) sei jedoch nicht möglich, weil die Heilungsvorschrift sich nicht auf Änderungen nach Auflassung erstreckt.

Tipp für die Praxis

Die Entscheidung des BGH bestätigt trotz zunehmender Kritik die bisherige Praxis und beseitigt die durch das Urteil des OLG Stuttgart entstandene Rechtsunsicherheit. Änderungen eines Grundstückskaufvertrags, in dem die Parteien die Auflassung erklärt haben, sind somit formlos möglich.

Dieser Artikel ist Teil des Update Real Estate & Public, das Sie hier abonnieren können.