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Mietvertragskündigung muss eindeutig erklärt werden

Update Real Estate & Public 09/2018

September 2018

Hintergrund

Das OLG Dresden befasste sich in dem Urteil vom 28.02.2018 – 5 U 1439 / 17 – mit der Frage der Auslegung eines Widerspruchs gegen eine automatische Vertragsverlängerung.

Zwischen Klägerin (Mieterin) und Beklagter bestand ein Gewerberaummietvertrag über Ladenflächen mit einer festen Vertragslaufzeit bis zum 30.09.2016. Laut Mietvertrag verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um jeweils fünf Jahre, wenn es nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von einem Jahr schriftlich gekündigt wird. Daneben bestanden zwischen der Klägerin und der nicht mit der Beklagten identischen „G-GmbH“ weitere Mietverträge über Werbeflächen betreffend diese Ladenflächen. Die Klägerin teilte der Beklagten mit Schreiben vom 16.09.2015 mit, dass sie mehrere Märkte, darunter den streitgegenständlichen, schließen müsse. Sie wolle die Beklagte „vorab über die bevorstehenden Veränderungen informieren“ und „ggf. kurzfristig wegen einer vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses auf sie zukommen“. Mit weiterem Schreiben vom 18.09.2015 an die „G-GmbH“ erklärte die Klägerin die Kündigung des „mit Ihnen bestehenden“ Mietverhältnisses über Ladenflächen sowie der Mietverhältnisse über Werbeflächen. Die Parteien streiten um den Fortbestand des Mietverhältnisses über die Ladenflächen über den 30.09.2016 hinaus.

Die Entscheidung

Das OLG Dresden sah das Mietverhältnis über Ladenflächen als nicht wirksam gekündigt an. Zunächst stellte es klar, dass es sich bei der im Mietvertrag beschriebenen „Kündigung“ technisch um eine Erklärung handele, mit der die jeweilige Partei der automatisch eintretenden Vertragsverlängerung widerspreche. Dieser Widerspruch sei, wie die Kündigung auch, eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, für die die Parteien wirksam die Schriftform vereinbart hätten.

Beide Schreiben der Klägerin enthalten nach Ansicht des OLG Dresden keinen wirksamen Widerspruch. Der Erklärungsgehalt des ersten Schreibens erschöpfe sich in der Ankündigung der Schließung mehrerer Märkte. Der Formulierung, man wolle „vorab“ hierüber „informieren“, lasse sich eine verbindliche Erklärung, der Vertragsverlängerung widersprechen zu wollen, nicht in der erforderlichen Deutlichkeit entnehmen. Der zum Ausdruck kommende Beendigungswille bedeute nicht, dass die Klägerin sich bereits zu diesem Zeitpunkt unwiderruflich jeglicher Handlungsmöglichkeit begeben wollte. Zudem habe die Klägerin angekündigt, wegen der vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses auf die Beklagte zukommen zu wollen.

Das zweite Schreiben weise zwar einen eindeutigen Erklärungsgehalt hinsichtlich der Vertragsbeendigung auf, ist allerdings nicht gegenüber der Beklagten wirksam geworden. Neben dem Zugang einer Erklärung bei dem Empfänger müsse der Erklärende damit rechnen können und gerechnet haben, dass sie den richtigen Empfänger erreiche. Sie müsse zwar nicht unmittelbar an den Erklärungsgegner gerichtet sein, diesen aber zielgerichtet, nicht lediglich zufällig erreichen. Der Widerspruch der Klägerin hatte mit der „G-GmbH“ einen sinnvollen Erklärungsempfänger und konnte nicht so verstanden werden, dass er auch an die Beklagte gerichtet sein sollte. Die „G-GmbH“ durfte davon ausgehen, dass die Klägerin zugleich ein weiteres Schreiben an die Beklagte richten werde.

Praxistipp

Mietvertragskündigungen bzw. Widersprüche gegen Vertragsverlängerungen müssen stets eindeutig erklärt werden und sollten zur Rechtssicherheit direkt an die jeweils andere Vertragspartei adressiert werden, insbesondere, falls mehrere Vertragsverhältnisse mit verschiedenen Parteien bestehen.

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Autoren

Sandra Scheib
Sandra Scheib
Senior Associate
Stuttgart